新竹「城中市中心」　黃金商圈黃金價格

新竹市是台灣一個較早開發的城市，舊稱「竹塹」，歷經漢人入墾期、竹塹建城期、日據時期及光復以後等四個時期的逐步發展，確定了新竹火車站和市政府所在地點。並形成早期四條主要幹道東大、西大、南大、北大路所包覆的主要城中商圈。後來，更逐步向外推進至二環道路（經國、自由、四維）之內的區域，都是屬於城中範圍。加上新竹市屬於山坡丘陵地形，可建築用地所佔全市面積之比例為全台少見之低。因此，造成城中市中心一直是大部分當地居民主要生活居住區域，並從此區逐步向外擴散發展。

 

 

由於，都市發展源究於日據時代的規劃，市中心道路較為狹窄，交通更顯繁忙熱鬧。使得市中心各個據點如新竹市政府、東門城圓環、城隍廟、文化中心、火車站、大型百貨公司(如大遠百、新光三越、SOGO百貨乃至於近期的巨城購物中心)距離不遠，徒步５至10鐘左右就可以連接。因此，除了生活便利之外，也產生了商業機能群聚效應，造就了許多價值不斐的店面產品出現。其中最精華的東門城、火車站周遭，每坪地價（實際土地價格，非建物每坪單價）平均要150～250萬以上。火車站站前更曾出現過一坪地價500萬以上的成交案例。近期隨著國際寬鬆貨幣政策的推動，熱錢湧入。加上利率低（易貸負擔輕，存款利息少）的因素影響，產生出更多、更強勁地保值性的投資需求，使得店面產品交易熱絡，成交總價多落於2500～4000萬之間。

 

 

本區除了店面的產品交易外，也是多數財力雄厚的在地居民和自營企業主或園區科技主管首要選擇居住的地點之一。挾著商業機能充沛的優勢，加上區內政府機關多，綠化活動空間充足（如親水公園、文化中心演藝廳、三民綠帶公園），和交通便捷（火車站、客運站、高鐵轉運、以及通過光復路直上高速公路）、距離園區亦不遠（平常開車約15分鐘）。因此，期望入住的買方客戶眾多，但因為多屬老舊房子，可選擇性反而少。不論透天、別墅型產品或公寓、華廈、大樓，只要出入巷道不要太小，都能很快找到合適的買方。甚至，屋齡太久不利居家的產品，都有許多改建投資套房收租型的客戶能接受購買。所以，地價居高不下、產品需求選擇性多樣、買方客戶也不少的情況下，房價自然而然就產生出新竹區最高的支撐現象。平均20年以上中古屋坪單價在13～16萬之間。10～20年屋齡的單價在18～20萬左右也是常態。

 

 

至於，近5年內本區新推出的幾個中大型個案，從綠園道的「拓樸」、親水公園的「一第」、文化中心旁的「鴻磐」、雖然已經是成屋，但從預售時的價格至今都有高達5～6成的漲幅。地點位置稍差一點的「江山賦」、「一品苑」、「北大愛樂」也有不少漲幅。最新完工的「峰華苑」、「鴻韻」、「領域」每坪單價也突破30萬大關。最新推案中「太睿國寶」和即將推出的鑫輝建設、寶佳建設個案甚至已站上40萬以上。真是名符其實的新竹「黃金商圈；黃金價格」。