紅色子房語錄：首購族著重10年增值，換屋族著重25年保值。
曾有睿智的長輩提到，台灣人有兩大無法破解的迷思，一是學歷，二是買房子。因為注重學歷，所以政府多年來推動技職升格廣設學校讓大家都可以念大學，結果造成大學學歷越來越不值錢。買房子呢？政府推出青年安家低利貸款及合宜住宅大樂透，希望拉近大家都可以買房的距離。
可惜的是，以現在目前國人的平均薪資對應都會區的房價，仍然充滿了該不該下手的壓力。其實如果拉長時間用人生平均年齡80歲來看待買房子這件事，還是可以找到成功安家的公式。
首先，買房子當然要先墊墊自己有多少銀彈吧！根據行政院主計處統計100年整年工業及服務業受僱員工每人月平均經常性薪資為36,803元，平均薪資（含經常性薪資與獎金、加班費等）為45,642元。
從單身貴族觀點，若是僥倖成為人生初期工作勝利組的一員，在工作五六年後的30歲達到此一平均薪資，以貸款本利和不宜超過平均收入的三成來計算，最多每月15000預算繳付房貸(含本利和)。
若以貸款年利率約2%還款30年估計，貸款金額約420萬，以房貸佔七成反推，頂多能買總價600萬的房子。到底600萬能夠買什麼樣的房子呢？我們看看目前最新國泰房地產指數2012第二季季報對新成屋的統計：
若600萬預算想買在台北市大概只能買到8.3權狀坪，扣掉30%公設只剩5.8淨坪可用，據我所知目前台北市沒有這種產品，買個停車位大概還有機會。
若600萬預算買在新北市大概可以買到18權狀坪的套房，扣掉30%公設大概還有12.6淨坪，若設計得宜大概跟一般旅館房間配置差不多，頗適合單身貴族加上一隻貓。
若600萬預算買在桃竹地區，大概可以買到31權狀坪的房子，扣掉30%公設大概可有21.7淨坪，房型夠好的話有機會可規劃成兩房一廳。買到這樣的房子就可以準備求婚了。
因此，作為一個有幸在30歲就身處工作前段班勝利組達到國人平均薪資的單身貴族，若以北台灣為工作地點，似乎只有在桃竹地區購屋才有機會與勇氣邁向人生下一個婚姻階段。(難怪大家越來越晚婚)
然而，結了婚總有一天也會生小孩吧？小孩總是會長大吧？兩房一廳的房子頂多用十年就需要考慮換屋了。
這時，當初這十年前的600萬房屋價值是否增值，加上夫妻累積十年的存款，就是能否換屋成功的關鍵了。如果只靠家庭收入，依據行政院主計處最新國民所得統計家庭每年可支配所得平均數為90萬元，若仍以三成30萬約作為每年繳付貸款的上限，同時以貸款年利率約2%還款30年估計，大概可以貸到700萬元。
但是籌措自備款方面可能已經少了長輩的支援，因此要賣掉首購屋才有換屋的本錢。原本30年420萬的貸款已經還了三分之一，估計還欠銀行280萬，但是若賣掉首購屋能有好的獲利，比如是僅要求每年5%的穩定複利成長，10年後600萬也能變成977萬。
意思是說，賣出後扣掉欠仍銀行的280萬，又多了將近700萬元自備款，加上700萬貸款可以買1400萬的住宅。這是可能的嗎？若觀察地政司所統計五大都會區都市地價指數變動情形，可發現在台北市及新北市是很有機會可以達到每年5%穩定成長的。
因此，即使國人平均薪資及家庭收入所得十年成長有限(紅色子房認為頗有可能)，第一階段首購族的10年買房成功公式出現了：尋找平均漲幅每年5%的地段。
回到剛剛的計算，換屋1400萬的預算，除上平均三房兩廳的權狀坪數約45坪，大約可以買單價在30萬左右的區域。這樣的預算基本上仍落在新北市及桃竹地區，但考量小孩學區及家庭生活機能，恐怕需要往成熟商圈移動，區域漲幅不再要求這麼高。
但是，若以人生工作退休年齡65歲，平均年齡80歲，退休後15年「以房養老」計算，若老夫老妻以優渥的退休生活每年100萬預算來看，希望能把房屋抵押給銀行借出1500萬養老金。以銀行融資來自鑑價八成計算，該不動產需要市值1875萬。
以25年計算從1400萬增值到1875萬其實不難，以複利計算年利率1.2%即可達到，這時第二階段換屋族的25年買房成功公式出現了：鎖定平均漲幅每年1.2%的成熟區域。
有了以上10+25年的人生買房成功公式，即使面對國人平均薪資及國民所得成長有限的事實，仍有機會安家一生。但是最面對挑戰的就是首購族前10年的買房決策，在預算有限下鎖定漲幅每年5%的好房子！
原文刊載於幣圖誌紅色子房專欄
