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紅色子房 十數年產官學地產經歷,現任外商地產公司高階主管,大學建築系兼任講師,並曾任內閣首長機要兩年,協助國家城市公共建設政策擬定與跨部會推動。具CCIM不動產投資師、PMP專案管理師等國際專業證照,
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簡單五個數字遠離都更陷阱宅(下)

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回顧之前紅色子房所提讀者在買中古屋投資都更時,應注意四個判斷是否為都更陷阱宅的數字:

都更單元社區總戶數在50戶以上的不要買!

周邊區域新成屋房價在每坪40萬以下的不要買!

老房子屋齡仍在30年以內的不要買!

都更單元社區內店面戶數占20%以上的不要買!

 

這次,紅色子房要告訴各位最後一個關鍵數字10的秘密。

 

數字10:面前巷道寬度在10公尺以下的不要買!

什麼?這可是打死一大票巷道內的老公寓,特別是那些在大安區靜巷內以每坪50萬以上的價格買到老舊公寓的投資客們。怎會這樣呢?

是的,這個秘密只有曾經參與都更實務經驗的建築師及建商知道,我猜想90%以上房仲人員都不知道。但是,各位從一個現象即可觀察:

檢視目前媒體報導都更整合成功並已開始拆除施工的建案,是不是都至少一面位在大馬路邊呢?

這個秘密,來自於一個建築開發的限制:高度比

 

80%以上選擇投資都市更新的老屋的投資人,都知道因為都市更新可以取得容積獎勵。依台北市政府都市更新處的建築容積獎勵辦法,可依據基地符合∆F1至∆F6的情況,申請最高「1.5倍法定容積」或「0.3倍法定容積加原容積」的開發容積,詳如下圖。

 

以上的確是做都市更新必要的誘因,也是建商最關切的事項之一。然而,有了「給予」,當然也要「管理」。一般都市計畫土地使用分區都有其開發容積率、建蔽率、高度比、前後院深度的限制:

為了提高開發獎勵,政府設計了許多容積獎勵辦法,讓建商們可以蓋更多的樓地板面積(賣更多錢的意思)。因此,所有建商無不處心積慮以爭取到最高容積為目標。

 

但是,有個東西是建商的的噩夢:建築高度限制。因為高度限制,很有可能讓建商辛苦爭取到的容積「用不完」。

 

這高度限制,就是所謂的高度比。簡單來說,以住三用地高度比1.5為例,以其面前道路寬度A加上人行道退縮寬度B,該棟建築物高度限制為1.5*(A+B)。

因此,讀者們至此應該了解到面前道路寬度與未來建築高度的關係了吧?

 

基地面前道路寬度越小,未來建築物可開發高度越少,即使建商爭取到容積獎勵有可能用不完。

 

幸好,台北市政府注意到這個問題,修正「臺北市都市更新自治條例」第18條:都市更新事業經核准建築容積獎勵者,得放寬高度限制。但其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍。

雖然如此,若面前道路寬度較短,如台北常見的六米巷或八米巷,這類巷內公寓其基地深度也不大,在退縮開放空間有限,後院也有深度限制的條件下,對建商來說常常會有容積用不完的問題。因此,紅色子房提出10公尺道路寬度是一個「安全距離」,以常見的巷內7層老公寓為例,以建商經驗值大概要蓋到15樓以上才可能用完所有獎勵容積。若以面前道路10公尺寬(即路心5公尺寬),加上退縮人行道開放空間5公尺,(5m+5m)*5=50m,以平均每層樓3.2公尺高來計剛好約15層樓。

 

坦白說,靜巷內的老公寓其實是個自住的好選擇。環境幽靜,若是鄰近捷運站出口更是太棒了。但是,如果房仲跟屋主硬要扯上都市更新投資議題,以高於合理市價告訴你未來可以等著一堆建商來按門鈴,除非台北市修法讓未來台北市像香港一樣,高樓在窄巷內聳立而起,以目前高度比的限制還是建議投資人遠離這種陷阱宅吧!

 

簡單五個數字 遠離都更陷阱宅(上)

→簡單五個數字 遠離都更陷阱宅(中)

原文刊載於幣圖誌紅色子房專欄

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