從建商炒房公式證明　奢侈稅與實價登錄之無效

前言：政策若只有半套，不但無用，反而擾民。

前陣子高雄房地產似乎又開始熱了起來，但以高雄市人口成長率目前為五都倒數第二，甚至為負成長來看，明顯有地產炒作的力量在推動。奇怪了，政府推行奢侈稅政策，最近又加上實價登錄制度的實施，房價怎麼還是這麼容易就被炒作？ 其實紅色子房早就知道，政府這些半套的打房措施，對於建商的炒房手段是無用的。

還記得以前紅色子房在政府中央高層服務的日子，每次因應房地產及都市建設相關社會民怨議題，就會來個跨部會研究，由我們這些高級幕僚軍師配合主政機關幫首長研議法規政策因應。然而當相關政策一審再審送到民意機關或黨部協調後，常常被修個亂七八糟，接著因為相關利益團體的遊說修改一些關鍵法條，最後政策公布後其立法原意及效能恐怕已經打折，自此淪為半套。

坦白說，紅色子房觀察奢侈稅及實價登錄就是這樣半套的政策產品。

現在紅色子房轉為大型地產投資法人及外資私募基金服務，許多大型建商老闆也是策略夥伴。然而，比起我們這種以複合式商業設施開發及國際資產管理經驗慢慢穩健加值的手法，有些生猛的本土建商仍偏好選擇以快速炒房為獲利手段。炒房公式很簡單:

一 先炒土地價格

先收購某城市足夠建案土地後，藉由最後一筆購買土地創天價的舉動，同時拉高周邊地價(包含自己原先的土地)。於是，該區域的地主們也會跟著相對提高土地價值，進而提高了該區域每個建案開發的原料成本。從此，房價只能往上不能往下了。

二 建案交粉絲團預售一空

建商於預售階段時推出區域創新高的單價，並且鼓動跟隨建商很久的投資粉絲團下訂，造成搶購的熱潮。因此，原本當地的買方就會有「現在不買以後會更貴」的錯覺。

三: 媒體報導效應吸引更多後繼投資客承接進場

當該區域買方出現以上追趕房價的錯覺，配合媒體的置入性行銷，就會就造成更多投資或自住客進場加價承接先前粉絲團的訂單。因此，最後完工交屋登記的價格，已經至少被炒高數次。建商獲利，粉絲團獲利，皆大歡喜。

因此，從上述炒房公式我們來看看奢侈稅與實價登錄政策做了什麼？

奢侈稅最主要的精神，就是規定房屋成交後兩年內移轉就會有懲罰性的稅負。但我們看看第一階段「先炒土地價格」，依土地性質兩年以上「長期養地」本來就是常態，加上只要買高一筆土地，其他土地就算不賣，其評估價值已提高。

第二階段「建案交粉絲團預售一空」，奢侈稅最大失敗就是排除預售階段的買賣，也就是「粉絲團轉賣給下一手」這段不課奢侈稅，即使在第三階段「後繼投資客」進場，只要再堅持不完工點交仍可避掉奢侈稅，想辦法炒高賣給下一位。

實價登錄呢？以炒房公式第一階段「先炒土地價格」，建商故意買的天價就是要放鞭炮讓大家知道，還怕你不登錄呢！第二階段「建案交粉絲團預售一空」，有了實價登錄那我總可以知道建商這些死忠粉絲團買每坪多少錢吧？

呵呵，很抱歉根據實價登錄對代銷業者的規定，要等到代銷合約屆滿或終止30日內再一次申報即可，意思是只要代銷合約還沒到期，預售階段仍然可以不用登記轉好幾手，所以買方還是不能知道建商開的這天價是否真的有成交，只能傻傻地陪著第三階段的「媒體炒房起舞追價」。也許等最後代銷業完銷結案申報實價登錄時，才會經由實價登錄系統發現自己就是那位追價最高的冤大頭。

至於兩項政策擾民之處，奢侈稅政策已經讓許多房地產套牢的朋友這兩年生不如死，想賠售都不行。而實價登錄政策也已經讓土地代書們忙不暇給並醞釀漲價，隨後可能進行的「實價課稅」則是會配合市價大幅調高公告現值。雖然許多教授學者們支持理由是大部分先進國家都是實價登錄與課稅，但是要在我們目前地產投資資本化率(CapRate)不到3%的低利下，增加相關房屋稅地價稅等持有成本，政府除了想多收點稅與民爭利外，時間點的決策不知為何而戰。

紅色子房認為，奢侈稅與實價登錄政策若對打房無效，還不如不做。因為有些事如果只做半套，比不做還可怕。