好房Housefun::News

文／林左裕

 

財政部於去年八月調整「青年安心成家購屋貸款」專案之內容(簡稱「新青安」)，提供了五年「寬限期｣、40年長期房貸償還期間，政府補貼0.375%、最多1000萬元貸款的青年首購優惠方案。在當時房市趨於軟著陸之際，又燃起了青年購屋的熱潮，惟恐落於人後，以後更買不起的預防(precaution)、甚至是恐慌(panic)動機，由於五年寬限期之利息負擔相當輕，除了實際首購需求外，也吸引預期增值的投資及轉租套利(arbitrage)者、甚至使用人頭戶等脫序情事。

 

新青安專案所引發的住房｢需求衝擊｣(demand shock)引爆了原本火熱但漸趨平穩的房市。根據財政部資料統計，截至今年六月底，新青安核貸金額近五千億元，房屋總價在1500萬以下的貸款戶近八成。自今年五月起，房貸增額每月均超過千億元，至七月止房貸餘額已升到10兆6570億元。而根據銀行法第72-2條:「商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款之總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額之和之30%。｣而六月底時國銀房貸放款平均率已近滿水位的27.62％；且六月底全體銀行不動產貸款佔總放款比率已達37.4％，接近歷史高點的37.9％。恐慌及過度樂觀的資金持續挹注炙熱的房市，逼得原本對房市管理被動消極的央行祭出「限貸令｣，唯恐過熱的房市在未來失控，甚至在新青安專案截止或寬限期後爆發房貸風暴。

 

 

就國際房貸市場的經驗來看，寬限期後即需支付本息償額，驟然面臨「償額衝擊｣(payment shock)，此時的違約率也將顯著提高。而即使是40年的償還期，1500萬的貸款，當利率升至4%時，每月本利償額將漲至6.3萬元，對青年族群之負擔不可言輕，雖然政府補貼微幅利率，且藉補助水電等壓低通膨，但在長達40年的還款期間，本金償還的速度極緩，一旦因世界性通膨升息，導致償額衝擊，或是經濟或薪資成長不如預期，致使房價下跌，甚至低於其貸款餘額，俗稱｢溺水｣(under the water)，都可能導致借款人違約(林左裕，2013)，因此央行的警示與動作其來有自。

 

引發新青安搶貸熱潮的因素主要還是過大的｢利差｣誘導、過多的游資自中國撤回投資、以及股市上漲的｢財富效應｣等所致。其中過大的利差即類似前幾年的總統隨扈夾帶香菸案，由於菸稅極重，回國帶菸免稅，也誘發這種套利行為。要根本解決此現象，只能自減少利差之設計著手，如縮短寬限期及還款期間，也可同時減少因總經或房價下跌爆發違約率的衝擊。

 

最後，央行的限貸令宜針對非首購族分級實施，以免造成房市驟然窒息，而引發泡沫破滅。以日本在1990年的不動產泡沫為例，當時藉升息還無法抑制因資金狂潮所致的泡沫，最後祭出限貸令，終於止緩房市繼續飆漲，但其動能也嘎然而止，之後泡沫破滅硬著陸，央行須謹慎為之。

 

而就銀行因銀行法限制房貸放款問題的解方，可藉｢金融資產證券化｣的管道，將優質的房貸債權經保證或保險及評等後，再整批或以｢房貸擔保證券｣(mortgage-backed security, MBS)出售至金融市場，藉此以獲取之現金再進行另一循環的放款(林左裕，2022)，也可在房貸錢荒之際，嘉惠有實際居住需求的剛性首購族。

 

參考資料：

林左裕(2022) ｢不動產投資管理｣，第十章，｢不動產與金融資產證券化｣，智勝文化事業出版。

 

林左裕(2013) ｢房貸年限延長，青年溺水陷阱｣，聯合報論壇，2013, 5, 31。