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文／林奇芬

2014年即將來臨，有許多關於房市的趨勢大預言，有人認為台灣房價還會漲，有人覺得已經泡沫化了。我們看股市投資總說「量是價的先行指標」，想預言2014年台灣房市走勢，不仿先觀察房屋買賣移轉棟數的大趨勢。

自2000年以來，台灣房屋買賣移轉棟數最低點出現在2001年25.9萬棟，隔年回升至32萬棟，之後每年的買賣棟數逐漸加溫。當時，台灣正面臨網路泡沫後的衝擊，從2000年到2003年SARS危機，台灣經濟在谷底盤整，直到2003年之後才逐漸撥雲見日，而台灣房地產市場也在歷經近十三年的修正後，終於觸底回升，隨著台灣經濟復甦，展開多頭行情。

2006年房屋移轉最高峰

從2002年以來，房屋買賣棟數逐年增加，直到2006年創下最高峰45萬棟，2007年經濟景氣熱絡，但房市成交量卻開始下滑，之後2008年下半年金融海嘯危機，讓房市連續二年成交量都低於40萬棟以下，直到2010年隨著資金行情，帶動房市交易回升到40萬棟。但2011年起受到奢侈稅實施的衝擊，房市交易量再度萎縮，2012年更降到32.9萬棟的水準，房市交易已經出現降溫的跡象。

不過，2013年1到10月房屋移轉棟數為30.6萬戶，以此推估，全年有可能超過36萬戶，高於去年的水準，房市成交量呈現回溫走勢。可是，台灣經濟景氣至今仍停留在黃藍燈，今年經濟成長率還大幅下修至1.7%，房市交易回溫與景氣情勢難以連結，也許與奢侈稅二年期滿，部分投資人開始售屋，以及預售屋交屋有關。

根據央行資料顯示，11月五大行庫新增房貸金額達545億元，是近一年半新高，不過央行分析，是因為近期新北市有大批預售案交屋，分戶後轉入個人房貸所致。事實上，11月的房屋移轉棟數，除了新北市成長11%之外，包括台北市、台中市、台南市都呈現下滑走勢，顯示房屋買氣不如預期。

台北市已出現價跌量縮走勢

原先一直擔任房市領頭羊的台北市，目前已經出現預售屋交易萎縮的現象。根據2013年第三季國泰房地產指數報告顯示，台北市的房市交易量與二年前相比，已經明顯縮小，今年第三季甚至還出現價跌現象。由於北市房價過高，交易停滯，反而帶動市場往外圍發展。例如，新北市、桃竹區，推案量比台北市高出五倍以上，市場供給量大增，成交量雖有成長，但也存在不小的潛在賣壓。

市場交易顯示，蛋黃區的台北市出現停滯現象，因而轉往外圍蛋白區發展，整體房市發展，已經看到最強區域轉弱的跡象。

景氣回溫　利率仍在低檔

展望2014年台灣經濟成長率預估為2.5%，可望優於2013年，而國際市場也朝向經濟復甦發展，在景氣回升的環境下，房地產市場不至於出現重大危機。而對房市最不利的利率問題，預估2014年仍不會大幅上揚。因為按照美國聯準會的估計，2014年QE逐步退場，最快要2015年之後才可能考慮升息，因此，除非台灣通膨壓力大增，否則2014年台灣央行大幅升息的機會並不高。

經濟溫和復甦，利率在低檔，讓2014年房地產市場還不至於反轉，不過，從房屋移轉棟數中長期趨勢來看，房市交易逐漸萎縮。雖然2013年房屋移轉棟數稍有成長，但在房價高、民眾購屋能力有限、及政府政策偏向緊縮下，2014年房屋交易量要持續成長，仍有相當的困難。而2015年之後，升息的壓力逐漸升高，就會對房地產市場帶來更大的壓力了。