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文／林奇芬

 

8月以來，在央行一連串的資金緊縮下，房市終於感受到寒意了。從最近統計可知，房市交易量快速萎縮，但是房價卻未見下滑跡象。為何房價不跌?有沒有哪些條件下，購屋者有機會撿便宜呢?從四個角度評估，部分個案可能有調整價格空間，但要房價全面修正，可能不容易見到。

 

成交量急凍，房價未跌

 

根據最新統計，六都10月建物買賣移轉棟數月減13.9%，年減6.6%，房市交易量降溫了。其中，新北市月減26.9%、年減26.8%，降溫幅度最大，其次是台中市月減18.4%、高雄市月減15.1%。

 

 

另外，評估預售市場的國泰房地產指數今年第三季與前一季相比，呈現價漲量縮現象，與去年同期相比則仍是量價齊揚。其中，30天的銷售率平均18.8%，較上季下滑，買氣略微受到影響，但是價格卻仍然呈現上揚走勢。

 

近期在央行對銀行不動產放款管制，以及第七波信用管制下，房市資金來源急凍，此外，再加上颱風搗亂，各處災情頻傳，對房市更是雪上加霜。通常市場定律是「量先價行」，成交量萎縮了，房價是否也會下跌呢?但目前除了少數特殊個案外，似乎看不到房價下跌跡象。

 

究竟在甚麼情況下，房價才有修正空間呢?以下推演幾個可能情境。

 

一， 投資客想要快速周轉資金。

根據房仲業者統計，今年第三季全台中古屋待售存量達10.7萬戶，雖然與去年同期相比年減16.9%，但仍是歷史同期次高紀錄。在上半年市場交易熱絡下，中古屋待售存量下滑，但下半年一連串打房政策後，待售量上升，顯示屋主或投資客有鬆動求售現象。

 

投資客通常追求物件快速移轉，雖然房地合一稅限制2年內轉手稅率45%、2-5年轉手稅率35%，但對投資客來說，只要有利可圖、資金快速周轉，即使被課高稅又何彷?先前在房市交易熱絡的情況下，投資客可不急著售屋、待價而沽，但現在房市交易冷清，投資客需要盡快求售讓資金回籠，如此就有降價空間。

 

二， 地點偏遠，屋況很糟的房子。

房地產最重要的投資準則，就是地點、地點、地點。若處在都會蛋黃區，房價鬆動空間小，而在偏遠的蛋白區，自然議價空間較大。特別是一些規模龐大的新成屋，若交屋期將近，又無法順利貸款，屋主更想要快速求售，就會有一些降價空間。

 

此外，目前全台屋齡超過30年以上的老屋，到今年底可能突破500萬戶，其中，以台北市老屋比重最高，占全市房屋7成以上，其次，台南、高雄市老屋比重也超過5成。雖然政府推出都更專案，危老條例等，但實際進展都相當緩慢。先前房市交易熱絡時，許多老屋價格也水漲船高，屋主心態惜售，而今交易量萎縮，或許有些老屋屋主不堪漫長等待，而有議價空間。

 

三， 屋主有急著售屋需求。

如果屋主財力雄厚，不需要跟銀行借款，或是先前已經有充裕貸款，不受第七次選擇性信用管制影響，則房屋持有者並沒有降價求售的迫切性，房價自然難以鬆動。除非突發性的金融海嘯衝擊個人財務，或是個人事業、工作發生重大改變，導致短期內需要資金，必須快速售屋，房價才有修正空間。

 

其中，只有全球性金融風暴，比較可能影響到全體房市，若是個人財務問題，則視個案而定，並不會造成全面房價鬆動。

 

四， 小型建商想要快速結案。

台灣截至2024年9月底，住宅貸款餘額10.8兆，建築貸款3.49兆元，都創下歷史新高。而且截至9月底，不動產放款占總存款比重來到26.8%，逼近法規的30%上限。其中，有部分銀行甚至已來到29%臨界點，放款能力受限。

 

中央銀行強力管制銀行的不動產放款，衝擊的不僅是購屋民眾，建商衝擊更是直接。如果是財力雄厚的大型建商，可以先建後售，慢慢等房市回穩，不需要降價求售。但是小型建商若無法得到銀行支持，就需要快速售屋，以取得足夠的建築資金，此時房價相對有彈性。不過，對購屋族來說，購買財務條件不夠穩健的預售屋，反而存在較高的風險，議價空間越大者，潛在風險越高。

 

個案為主，全面下跌難

 

雖然政府近年來持續推出各種打房政策，但房價卻逆勢上漲。截至2024年第二季的統計，全台房價所得比來到10.65倍，其中，台北市攀高到16.3倍，新北市攀高到13.7倍，買屋越來越難。近期央行的房貸降溫政策，已經對成交量降溫帶來效果，但是要房價降溫則比較難。不過，短期內房價沒有飆漲條件，至少我們可以先看到一段時間的房價平穩期。