好房Housefun::News

文／林奇芬

 

今年初全球還在擔心經濟景氣下滑，沒想到，景氣沒有衰退反而從谷底復甦，同時股市也呈現上漲走勢。原先股市資金集中在電子股，但出乎意料的是，今年以來至今(5/3)，漲幅最大的卻是營建類股。不只營建股大漲，房市第一季成交量更是大增近三成，房價維持高高在上。令人不禁要問，十多年來的打房政策，是否讓房市越打越旺？

 

台股站上2萬點，原先市場焦點都放在AI爆發力，然而，今年以來股價漲幅第一名，卻是營建股。截至5/3統計，今年以來營建類股指數漲幅高達54.5%，還領先電子股，尤其是近一個月營建股漲幅更高達28.5%，成為4月的股市明星。

 

 

原先營建股在台股中被視為冷凍櫃，甚少投資人關注，股價表現溫吞。然而，今年以來卻呈現一飛衝天走勢。如此異常現象，主要歸功於股息殖利率高、股價本益比低，在台股站上2萬點後，投資人尋找落後補漲族群，營建股終於獲得青睞。(不過，多檔營建股今年以來漲幅相當大，高殖利率吸引力也大打折，投資人自行判斷投資風險。)

 

資料來源:玩股網、林奇芬，統計至2024/5/3

 

房市成交量轉熱，價格穩

 

除了營建股反敗為勝之外，今年台灣房市也呈現量價齊揚走勢，更是跌破許多人眼鏡。今年第一季房屋買賣移轉棟數8.1萬棟，比去年同期年增率高達26%，而且根據最新統計，4月六都房屋買賣移轉棟數2.29萬棟，比去年同期年增率更高達43.3%，顯示買氣大爆發。

 

房屋賣賣移轉棟數在2021年創下34.8萬棟短線高峰後，呈現萎縮走勢，已經連續二年負成長，去年買賣棟數降至30.7萬棟。原先預期在政府各種打房政策下，成交量會持續萎縮，然而事實卻相反，今年成交量不減反增。

 

另外，根據國泰建設公布的2024年第一季房地產指數顯示，第一季預售屋市場與去年相比，呈現量價齊揚走勢，但與上一季相比為價漲量縮。若從中長期四季平均趨勢觀察，各區域成交價已經突破前波(2013-2015年)高點，但成交量發展二極，桃竹以北成交量在低檔，中南部則突破前波高點，房市北熱南冷現象已逐步改變。

 

資料來源:國泰建設，統計至2024/第一季

 

推究房市轉熱原因，自去年8月推出新青安房貸專案後，房屋買氣開始回溫。另外，今年4月3日全台大地震後，都更、危老重建議題更成為熱門話題，此也有利於房市交易熱絡。此外，總統大選落幕、政治不確定排除，台灣景氣改善、從藍燈轉為綠燈，另外，半導體產業持續投資，有利於中南部房地產發展等。不過，房市量價齊漲是短期現象還是中長線趨勢，仍需要觀察。

 

打房政策無效？房市負擔居高不下

 

政府從2012年以來，祭出各種房市壓抑政策，近5年更多次修法，從成屋到預售屋的各種稅率大幅提高，對短線交易更是祭出各種高額懲罰稅率，然而，房市交易雖有短暫降溫，房價仍然居高不下。

 

房價所得比10年前(2014年)是8.2倍，去年(2023年)是9.97倍，持續上升。台北市房價所得比10年前是14.9倍，去年是15.7倍，更是一直居高不下。而原先負擔輕的中南部都市，負擔則快速上揚，如台南市從6.3倍，拉高到9.46倍，高雄市從7.6倍，拉高到9.31倍。

 

以上顯示，打房政策並沒有讓房價下跌，而且隨著企業生產往南移，消除南北差距下，反而讓南部民眾購屋負擔大幅增加，買屋更為艱辛。

 

整理:林奇芬

 

面對這樣的現象，台灣的房市政策，是否該重新思考一下。若只是從短線交易課稅，或是持有多戶課稅，似乎無法改善房價負擔沉重的問題。或許要由政府提供更多社會住宅，解決年輕人居住問題，另外，也要面對住宅老舊、都更遲遲無法落實的窘境，提出解決方案。