成交微溫 房市二極化
2019/11/14 14:04
文／林奇芬
房市回暖了嗎?從買賣移轉棟數來看，近三年緩步增溫，而從住宅價格指數來看也有小幅上揚。整體來說，房市從谷底緩步回溫，逐漸擺脫冷凍櫃狀態。但可能朝二極化發展，北冷南熱，辦公大樓與小宅是最受歡迎標的。
台股已經衝上11000點了，房市卻仍然無感。其實，從銀行房貸餘額來看，貸款金額已經創下歷史新高，但若從成交量來看，房市才逐漸走出冷凍櫃。
成交微溫 房市二極化（示意圖／好房網News記者楊欽亮攝影）
根據統計，今年1-9月全台房屋買賣移轉棟數有21.8萬棟，與去年同期相比，成長6.3%，今年全年應該有機會突破28萬棟。而房市成交谷底在2016年，最低24.5萬棟，之後買賣棟數已經連續三年緩步上揚，目前趨勢並未改變。
2015年至今年9月買賣移轉棟數。（資料來源：內政部）
另外從內政部編製的住宅價格指數來看，今年第二季全國房價指數年增率1.51%，除了台北市微幅下跌0.42%之外，其他五都都呈現上揚走勢。房價指數自2016年以來多呈現下跌或盤整走勢，但跌幅不大，顯示房價仍有相當支撐力道。
住宅價格指數年增率%（資料來源：內政部）
若觀察國泰房地產指數，跟內政部有相似結果。2019第三季國泰房地產指數呈現價漲量穩，若以四季平均來看，雙北市的成交價已經接近波段高點，其他地區價格創高，成交量則是桃竹以北在相對低檔，而中南部成交量接近波段高點，顯示北冷南熱的二極現象。
另外，根據國泰的調查，台北市過去一年小宅化推案明顯，推案金額減少4成，戶數增加五成，顯示台北市高房價下，小宅化趨勢更為明顯。
台商回流，A級辦公室加溫
今年全球籠罩在中美貿易戰陰影下，但台灣反而受惠，不僅有轉單效應，還有台商回台投資利多。據經濟部統計，今年以來回台投資金額已經超過6000億元，此也帶動土地交易金額上揚，辦公室市場回暖。
根據戴德梁行統計，今年至第三季全台土地交易金額超過2000億元，突破歷史新高。另外根據世邦魏理仕統計，2019年第三季台北市A辦空置率僅6.4%，創2002年以來新低，同時，第三季辦公室交易金額高達68.9億元，比去年同期成長一倍。另外，辦公室租金也維持成長趨勢，第三季台北A辦平均租金每坪2773元，比去年同期上揚3.3%。這些都顯示土地、辦公大樓交易熱絡，是近期房地產市場的亮點。
整體來說，房市最寒冷的冬天應該逐漸走過，但因為房價高、以及有房地合一稅，短線投機炒作不易，只有自住需求，成交量難以增溫，只有低總價小宅較有實質需求。但是台商回流，反而讓商辦市場稍微回暖了。