再談買屋不如租屋
文／林奇芬
房地產的景氣循環，遠比股市要長得多，動輒10年以上的多頭、10年以上的空頭。買屋不如租屋，正是現階段你可以採取的策略。
我還記得1999年我在Smart雜誌工作時，我們製作了一個專題「買屋不如租屋」，當時台灣房市已歷經近10年修正，卻還看不到曙光。房市低迷、房價低檔盤旋、房租比房貸便宜，那時，買屋顯然不是個聰明的選擇。
不過這個情況到2003年之後，開始改變了。2003年歷經SARS風暴，股市暴跌、房地產也跳樓大拍賣，恐慌性殺出後，反而讓房市落底，開始展開回升行情，並一直持續到2014年，總計11年多頭時光，房價漲幅至少一倍以上。
從1989年高峰到2003年谷底，上波房市修正期長達14年，從2003到2014年房市多頭行情啟動，時間長達10年之久。房地產一次景氣循環的時間，比經濟景氣、股市多空要更長得多。因此，這波房市下修，不用擔心一、二年內可以完成。
根據一家雜誌針對台北市捷運站的租金報酬率調查，大台北區5條捷運線中，4條線的租金報酬率低於2%，其中，中和新蘆線平均租金報酬率最高為2.07%，松山新店線最低為1.77%。
有趣的是，越偏遠的地區租金報酬率越高，例如，紅樹林站租報率3.3%，但越是精華區租報率越低，如台北市內湖、民生東路沿線，租報率約1.49%。這表示，精華區房價高，換算之下租報率很低，而郊區房價較低，反而有較高的租報率。
以目前五大銀行平均房貸利率為1.97%相比，大部分租金報酬率低於房貸利率，顯示，現階段買屋不如租屋。而且值得注意的是，這是今年上半年的租報率統計，未來若房價持續進行修正，則租報率還會更低。
建議以下幾種族群，現階段租屋優先於買屋：
一，自備款不足的人。繳房租比繳房貸便宜，利用未來幾年將節省下來的費用，趕快進行投資儲蓄，以補足自備款不足。目前房貸比重僅六成、七成左右，表示自備款金額提高，需要更多時間儲蓄。
二，投資能力強的人。趁著房價修正階段，手上資金若能找到投資報酬率高於5%的理財工具，等於一年比繳房貸多賺3%以上，累積幾年下來，可以讓自有資金更寬裕，提升未來購屋總價或坪數。
三，先租進社區卡位。尋找自己想要購屋的區域，並在該區租屋，在租屋期間多看多打聽，有好房子出現時，可以優先掌握。由於自己也是該區住戶，可利用鄰里長、社區管理員、附近小吃攤等情報中心，多多了解那些房東有售屋計畫。
四，等待跳樓大拍賣。房市與股市一樣，總有遇到恐慌期跳樓大拍賣的階段，或是有些屋主因為個人因素，必須急售房屋，這就是撿便宜的好時機。現階段可先觀察，等到好物件出現時，可以快速下手。
台股吹寒風，才4個月時間，股價就打8折，房價目前僅微幅下滑，先租再買可以等到更好的價錢出現。