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馮先勉 基泰建設總經理,擁有地政博士學位,在事業遭逢危機之際,採取「向股東及社會大眾募資」的方式,於5年之內,有效地將銀行融資從近70億元,降低至近乎零負債,打了一場漂亮的地產經營戰。
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房地產不會泡沫化的秘密(下)

相關關鍵字

#房地產 #買房 #推案 #泡沫化 #投資 #理財 #多空觀點

文/基泰建設總經理馮先勉博士

三、土地制度才是成敗關鍵

影響房地產價值和保值功能的最大因素是制度,尤其是土地制度,這可由從十八世紀到十九世紀初,世界各國的主要爭論焦點都在「土地制度」可看出一斑,因而導致後來蘇聯革命是主張沒收貴族土地、中國國民黨革命是主張「平均地權」、中國共產黨革命是主張沒收所有地主土地……

可見土地制度的重要性和影響之大,是絕對可「動搖國本」的議題!目前,在經過二十世紀世界革命的世紀後,各國的土地制度大體來說是穩定下來了,在穩定的土地制度之下,也就出現了各國土地制度對財富貯存功能的相對優劣性。

 

以中國大陸為例,沒有了土地私有權,房地產只剩下房屋使用權(房產證),但目前也已經在向私有權調整,例如對於土地使用權的限制不斷地放寬,現在對於住宅是70年,商業是40年,但到期以後會如何呢?極有可能傾向再付一次錢就可以持續擁有,這和英國保障私有權,卻允許給予99年或999年的土地使用權的情況已逐漸接近。

又如大陸農村土地,依據《土地管理法》是屬於「集體所有」,本來是不允許私人擁有房產證的,但在2013年底18屆三中全會時,為配合城鎮化政策,允許可透過招拍掛程序,進行市場流通(私有),未來農村住宅,個人也可以擁有「房產證」,這些都是向私有權調整的作法,代表在實際上,絕對的公有,或是集體所有,並無法達到真正的公平和效率。

 

而在香港、新加坡這些華人地區,雖然在制度上沒有土地私有權,但目前也逐步向私有權方向調整,尤其新加坡,雖然也號稱土地公有,卻已有部分土地給予了土地私有權,而擁有私有權的房價不但極高,而且還持續高漲。因為只有私有權才能大幅提昇財富貯存的功能!

 

而台灣,是在目前華人地區,唯一真正允許土地私有權的地方,具有如此優勢的制度,卻被一些不學無術的人,亂搞一通,反而向非私有權的方向調整!亂搞的結果必然會將本來具有的特殊優勢減弱!

 

在全球各國經濟競爭愈來愈激烈的現在,每一個國家都用盡腦汁希望能「創造」出一個國際性的競爭優勢,以立足於國際社會,只有台灣,將已有的「競爭優勢」(土地私有權),別人羨慕不已的競爭優勢,當成缺點,將寶貝如蔽屣般的忽視和打擊,這是非常可惜的事。

 

以投資人的角度而言,能夠購買到具有土地私有權的房地產就是保值性的最大保障!近年來,富有的中國人到日本、到美國、到歐洲、甚至到馬來西亞大量購買房地產,價格便宜是一個原因,但最主要的原因就是因為土地私有權!能取得真正具有財富貯存功能的房地產才是重要原因。

 

可惜台灣許多所謂的學者和政客們,還只將如豆的眼光放在打擊短期買賣、排斥房價高漲、抱怨獲利繳稅少……的小打小鬧的層次,花了許多時間內耗、周旋,卻不知道那些錯誤的政策不斷出台的同時,也將台灣的競爭優勢逐步喪送了!

 

但無論如何,由「平均地權」建國理想所發展出來的土地制度正支配著台灣,而現況仍是在所有華人社會中,具有最佳優勢的土地制度,如果沒有善用,是十分可惜的!在過去幾年,台灣好宅(豪宅)的房價連創亞洲高峰;在2013年,台灣土地增值稅收創14年新高……原因無他,就是因為我們的土地制度是具有強大優勢的!我們卻將其看成是泡沫,還橫加打壓,使全國人民又失去一次富有的機會。

  

在推翻滿清政府時的中華民國,是具有準備發展成為世界大國的格局,但現在,在外國人眼光中的中華民國,卻變成是一個「格局狹小、缺乏自信心」的地方,這是多麼可惜的事!

當民粹的人在主張「台灣是寶島,我們寧可不要讓外國人來,也要維持現況!」的言論時,是否可以逆向思考,如果「我們可以讓全世界的人進來,然後台灣人可以富有的去全世界選擇自己喜好的地方!」那一種才是對人民福利的最大發揮?尤其是以政治的角度考量,將二種意見和觀點完全不同的人,硬關在一個小島上,每日吵鬧內耗,幾乎每一個人都不快樂,是一種最好的策略嗎?

 

以房地產而言,明明有機會成為亞洲第一,人民都會普遍富有,企業都可有極強競爭力的機會,卻被少數人以「泡沫化」污名,然後再打壓成死氣沈沈之島,導致人民普遍貧窮,是非常可惜的事。

 

以公權力干預市場、破壞市場,當然會扭曲市場,導致資金無法安全的貯存在房地產中,人民只好紛紛將資金轉向炒作重劃區土地、工業用地、農地、山坡地、甚至風景區土地,不但使購屋者風險更高,郊區房價地價不但無法降低,還水漲船高,更助漲了炒作、破壞了土地儲備……這些罪惡都是因不了解土地制度而胡亂以打擊房價泡沫化之名隨便出招的惡果,但卻要由全體國民共嚐其苦果。

 

四、打房措施無法長期持續

 

不論你喜不喜歡房地產,但房地產業是國家經濟發展和民生問題的重要支撐,是人民的四大基本需要「食衣住行」之一的地位,並不會隨著任何人的主觀偏好而改變其價值。

 

也就是因為房地產業具有如此重要的地位,所以幾乎每個國家的執政團隊都不得不對其賦與了最大的關心,因為只要房地產不振,不但會使國家的經濟發展和國際競爭力大幅下跌,也會拖累其他的產業!

 

最好的例子,是在金融海嘯後,受傷甚重的美國、歐洲,甚至日本都不斷地給予各種優惠政策,希望房地產業可以振興,所有人觀察這些國家經濟是否有起色的主要指標,亦是「新屋開工率」、「房價增幅」和「房屋交易量」。

 

為什麼呢?因為房地產業是國家經濟發展的一個箭頭,是一個火車頭產業,一個國家經濟發展是否良好,和一個國家的競爭力是否強大,必須倚賴這個國家有多少「箭頭」(火車頭產業),如果一個國家的火車頭產業愈多,國家競爭力就愈強,政策的施展空間就愈大,反之,則國家經濟必然會不振,國民生活水準必然降低。

 

也因此,打房就變成一種富貴病,是在政府可以有許多箭頭時的選擇,是在國家經濟發展過熱,或過度良好時候的一種富貴病,許多政治人物常常會誤判,以為可以率性打房,所謂「打房容易!救房難!」當打房打出問題,打到經濟發展不振,打到就業機會衰退,打到國民普遍貧窮時,想要回頭救房時,就是再花數倍力量亦難見效。

 

現在的世界已不是封閉鎖國型態,每一個國家都處在國際競爭中,也幾乎都是透明的,而世界性的血液(資金)流動的速度也是超乎人們想像的迅速,所以每當一個國家政策正確或錯誤,國際的資金力量會產生加乘的效果,讓你更急更猛的遭到處罰或是嚐到甜頭!

 

最好的例子是台灣率性打房後,過去三年,每年民間約有一兆元的資金逃離台灣,使得台灣的經濟動能大為失血!相反地,如果一國的政策正確了,國際的資金也會又快又猛地快速流入而讓你成功。

 

從2010年代開始打房的國家,結果大多自食惡果,不但預期的目標無法達到,不想得到的傷害卻往往超乎預期。最好的例子是中國大陸,現在的總理在當首席副總理的時候,幾乎每月一次以上的對打房三令五申,不斷發言講話,實施打壓政策,當時的經濟成長率接近二位數,他認為打房不必擔心副作用。

 

當他接了總理,已接近一年的時間,幾乎不再對打房發表言論,因為他真正了解了房地產是一個經濟發展的箭頭,在國際經濟情況並非一帆風順的時候,每一個箭頭(火車頭產業)都是寶貝,輕率地放棄,不但會中傷經濟發展,也會影響別的箭頭的發展,他己在慢慢地調整作法。

 

能夠調整,就是智慧,可惜的是台灣,盲目打房,打到經濟發展不振(今年經濟成長率又可能連2%都達不到),打到失業率高居不下,打到人民實質薪資回到16年前,還不知道問題何在?這是一種「暴虎憑河」式的愚勇,剩下的只是全體國民要付出多大的代價而已!

 

也就是因為房地產是國家經濟發展和競爭力表現的重要火車頭產業,所以任何打壓必然不可能長期維持,每次當施政者了解了他的重要性後,就一定又會端出許多優惠政策,以振興房地產業,而當振興之後,房地產業又會成長,房價又會恢復,而且必然會一次比一次高,這也是房地產價格不會泡沫化的另一個重要原因。

結論

「只會賣錯,不會買錯!」是許多富有經驗的房地產投資人所得出的一個經驗!所以雖然很多人希望房地產泡沫,也有很多人希望透過打房措施,使得房價不漲,以免將來會有泡沫,但以歷史經驗觀察,台灣房地產泡沫化只可能是一群象牙塔裡人的期望,而不可能成為事實。

 

對投資人而言,要能了解房地產不會泡沫化的真正原因,特別是台灣的房地產,因為一方面具有全亞洲最有利的土地制度(保障私有權),另一方面又因為長期處於打房的壓力下,價格和融資比例早已被擠壓的毫無泡沫的成份,第三是房地產具有最佳的財富貯存功能,再加上房地產業為火車頭產業,沒有一個國家能長期持續的打壓,有這四大原因護持,台灣的房地產當然是最佳的投資標的!所以將資金投入於區位良好的房地產,顯然還是貯存財富的最佳選擇,也必然會是不敗的投資,祝大家投資順利。

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