文—陳美侖 攝影—羅挺倬
Andy看屋看了一年，好不容易上個月才透過仲介買下了房屋，地點位在台北市中正區、屋齡10年左右的知名社區。這個月交屋後，Andy開開心心地準備裝潢事宜，打算下個月搬進新屋，沒想到此時管委會主委黃先生和總幹事張先生突然出現，他們告知Andy，上一個屋主積欠一整年的管理費，總共6萬元，要求Andy代為繳交。
Andy聽聞，雖然感到錯愕，不過還是禮貌性的請當初負責交易的仲介，代為告知前屋主，沒想到前屋主卻不知下落、消失得無影無蹤。總幹事張先生每天打電話給Andy，請Andy趕快結清管理費，並且警告Andy，如果置之不理、繼續積欠管理費，將提出訴訟……。Andy才剛搬進新屋的喜悅心情，被這件事攪得烏煙瘴氣。
管委會規約，決定住戶支付費用原則
其實這樣的案例屢見不鮮，買屋、付尾款、交屋時若沒有特別注意，不少人都會忽略管理費問題，而誤踩地雷。永慶房仲集團法務部經理吳宜學表示，依照《公寓大廈管理條例》規定，公寓大廈為了管理、修繕與運作，可以設專戶儲存公共基金，管委會再依照區分所有權人會議，決議如何運用管理該基金。而條例中的「公共基金」，就是俗稱的「管理費」。
只要建商交屋後，就由「區分所有權人」舉行「區分所有權人大會」，選出管委會的組織成員後，共同討論決議有關社區的管理，以及住戶支付費用等原則。通常會以房屋所有權狀登記面積為基準，收取每坪管理費；例如，Andy買的房屋權狀坪數是50坪，該大樓管委會訂定的管理費是每坪100元，因此Andy每個月需要支付的管理費就是5,000元。
積欠管理費，最高可處20萬罰鍰
一般來說，管理費每坪費用大約是50～150元間，不過如果有特別的物業管理，或是豪宅等級的社區，又另當別論；有些豪宅的管理費，每月可能高達3、4萬元，相當於一般人的月薪，不少富人欠債落跑後，甚至可能欠下數十萬元的管理費，相當驚人。
管理費通常按月繳納，倘若住戶不按時繳交、積欠管理費，或是在規定期限內一直沒有繳交積欠的費用，管委會可以向地方主管機關舉報，主管機關可以依據《公寓大廈管理條例》第四十九條第六款規定，處以新台幣4萬元以上，20萬元以下的罰鍰，並可連續處罰。如果還是催繳不成，管委會可以直接寄發存證信函，透過民事訴訟程序尋求解決辦法。
管委會可以在起訴狀中提出報備證明，證明管委會是合法成立，且有當事人能力可以進行訴訟；並且提出規約證明，該住戶每個月應繳的管理費金額的義務，如果管委會有催繳通知或存証信函，也可以提出來證明該住戶積欠管理費的事實。一般來說，如果住戶無法證明自己已經繳清管理費，理當被判決敗訴，房子也有可能被強制執行拍賣。
承接管理費與否，端看公共規約是否載明
不過，如果積欠管理費的住戶，將房子賣給其他人了，情況就會變得很複雜。根據《公寓大廈管理條例》第二十四條規定，區分所有權的繼受人，也就是新屋主，應該在過戶前向管理負責人、管委會請求閱覽、影印該公寓大樓的公共規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金名單，並且要了解應該分攤或其他應負擔費用的情形，確認過後過戶，就得承受前屋主原有的權利義務事項。
如果管委會的公共規約裡面載明：「後手應該承擔前手所積欠管理費。」這樣原屋主積欠大樓管理費，又把房屋賣給別人，接手的人就必須依法繼受原屋主的一切權利義務，也就是說接手的人必須要替原屋主繳納積欠的管理費。管委會也可以向接手者追討原屋主積欠的管理費，接手者不可以「契約效力不及於第三人」為藉口，逃避履行規約的義務。倘若管委會真的對新屋主提出告訴，恐怕新屋主勝算的機率不大。
但是相反的，如果公共規約內根本沒有載明：「後手應該承擔前手所積欠管理費。」新屋主就完全不需要替原屋主繳錢了。吳宜學分析，積欠管理費的所有權人是這筆債務的債務人，債權人則是管委會，這筆債務糾紛是因為「原住戶」積欠管理費所致，雖然債務的發生原因是「房子」，可是該行為卻是「所有權人」所造成的。
若規約沒有載明後繼者責任，不需要承擔債務
所以即使該住戶已經將房子賣給別人了，但因為公共規約並沒有特別載明，因此積欠管理費的債務，還是屬於原屋主的，新屋主並沒有義務承擔。如果管委會真的要追究，可以向原屋主提出民事訴訟，如果向新的屋主提出訴訟，管委會敗訴、新屋主勝訴的機會很大。
從某個真實案例來看，某家民間銀行因為法院強制執行程序，取得某棟大樓的某間房屋所有權，結果大樓的管委會因為前屋主積欠管理費，因此向新屋主銀行請求支付管理費。新屋主銀行不願意支付該筆債務，管委會最後提出訴訟，判決結果，銀行勝訴、管委會敗訴。
判決的理由就是，公共規約裡面根本沒有載明，新住戶必須承擔前住戶積欠的費用，而且基於債權相對性的原則，法官認為，後手的房屋所有權人沒有義務替前手的屋主支付管理費，因此管委會敗訴，銀行勝訴。
回到Andy的例子來看該事件，假設該社區的公共規約內載明「新住戶得承擔前住戶積欠的任何費用」，Andy麻煩就大了，依照《公寓大廈管理條例》第二十四條規定，Andy必須繼受前屋主的所有權利義務，因此 Andy恐怕得真的替前屋主繳納管理費，才有可能讓事件圓滿收場。不過相反地，如果該社區公共規約沒有載明「新住戶得承擔前住戶積欠的任何費用」，Andy就根本不需要替前屋主繳納管理費，因為Andy沒有義務替前屋主擦屁股，即便管委會提出民事訴訟，Andy也不會敗訴，因此，Andy不必擔心管委會的追討。
法拍屋承擔風險高，購屋族需三思如果是買法拍屋，一樣會發生前屋主積欠管理費的問題，此時就得注意當初的法院公告。舉例來說，Claudia前陣子從法院拍下一間房屋，後來才發現該屋前屋主積欠了十幾萬元的管理費，等Claudia交屋後，管委會立刻急著向新屋主Claudia追討管理費。
通常房屋被法拍，代表該屋主財務狀況不佳，此時得看拍下該物件時，拍賣公告上面是否有載明，由拍定人負責繳納。如果公告已經載明，那麼拍定人，也就是後手的屋主，得負責收拾該殘局。如果該公告並沒有載明，關於拍定人是否要繳納積欠的管理費，此時則不需要繳納，一切依照拍賣當時法院的公告文件為主。從Claudia的例子來看，如果當時公告載明清楚，Claudia恐怕難避開十幾萬元的管理費債務。
透過專業仲介，相關資訊調查清楚
前屋主積欠管理費，後手卻得擦屁股，這問題實在惱人。永慶房仲集團契約部經理陳俊宏表示，目前業界十分保護消費者，只要較有品牌、規模較大的房仲公司，都有一定的調查義務。房仲必須調查清楚，該物件的屋況、管委會運作狀況，所有關於該社區的事項，房仲都得據實以報。倘若有任何積欠費用，也得載明在物件說明書內，讓下一手買方得知真實的情況。如果真的發生這種問題，多半是自己私下買賣，或是沒有透過代書、仲介，導致調查不夠清楚，才會發生這些麻煩事。
另外，買方其實在買屋前也應該主動調查清楚，要求賣方說明該房屋的債務狀況，以免之後發生問題。更積極一點的買方，應該在交屋前，就先主動前往新房屋，直接要求管委會提供公共規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金名單，並且仔細詢問管委會成員，了解住進該大樓後應該要分攤的費用，以及前一手屋主是否有積欠任何費用。倘若真有什麼問題，只要房屋還沒有交屋，都可以事先協商解決。
如果真的不幸，自己和房仲都沒有注意到前屋主積欠管理費的問題，且該公寓大樓的公共規約也明定積欠管理費的處理辦法，此時也可以抱持著跟管委會妥協、相互協商、尋求和解的態度，解決問題。尤其日後還要住在社區好一陣子，如果真的鬧得不愉快，或是積欠費用不繳，恐怕鄰居、管委會都會施與各種壓力，住在同社區也不好受。
拉皮改裝費用，新屋主無條件承擔除了管理費外，陳俊宏表示，近來比較常遇到的問題則是大樓拉皮、電梯維修所產生的費用。假設，Andy的社區8月曾經召開所有權人大會，一致通過大樓拉皮、電梯維修等改裝工程，直到10月Andy簽約買屋、11月交屋，沒想到12月工程就開始了，管委會開始跟各住戶收取10萬元的大樓拉皮費用。對Andy來說，這是一項他沒有參與到的所有權人大會，他也不知道大樓的計畫，況且這些費用價值不菲。但依照《公寓大廈管理條例》第二十四條規定，Andy必須繼受這些費用，則無庸置疑。
前屋主積欠管理費，新屋主還得幫忙繳交，讓新屋主實在很難開心起來。為了避免陷入這樣的窘境，吳宜學表示，買屋前一定要仔細看清楚各項契約內容，最好也多加詢問該社區的管理狀況與經費使用狀況，最好多方打聽前屋主是否積欠各種費用。另外，也建議民眾買屋最好選擇有品牌、規模較大的仲介公司，服務內容較仔細，對買屋人來說，也是另一份保障。
