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前屋主積欠大筆管理費 該怎麼辦?

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#購屋迷思 #管理費 #公共空間 #公寓大廈管理條例 #預售 #多空

文—陳美侖 攝影—羅挺倬

Andy看屋看了一年,好不容易上個月才透過仲介買下了房屋,地點位在台北市中正區、屋齡10年左右的知名社區。這個月交屋後,Andy開開心心地準備裝潢事宜,打算下個月搬進新屋,沒想到此時管委會主委黃先生和總幹事張先生突然出現,他們告知Andy,上一個屋主積欠一整年的管理費,總共6萬元,要求Andy代為繳交。

Andy聽聞,雖然感到錯愕,不過還是禮貌性的請當初負責交易的仲介,代為告知前屋主,沒想到前屋主卻不知下落、消失得無影無蹤。總幹事張先生每天打電話給Andy,請Andy趕快結清管理費,並且警告Andy,如果置之不理、繼續積欠管理費,將提出訴訟……。Andy才剛搬進新屋的喜悅心情,被這件事攪得烏煙瘴氣。

管委會規約,決定住戶支付費用原則

其實這樣的案例屢見不鮮,買屋、付尾款、交屋時若沒有特別注意,不少人都會忽略管理費問題,而誤踩地雷。永慶房仲集團法務部經理吳宜學表示,依照《公寓大廈管理條例》規定,公寓大廈為了管理、修繕與運作,可以設專戶儲存公共基金,管委會再依照區分所有權人會議,決議如何運用管理該基金。而條例中的「公共基金」,就是俗稱的「管理費」。

只要建商交屋後,就由「區分所有權人」舉行「區分所有權人大會」,選出管委會的組織成員後,共同討論決議有關社區的管理,以及住戶支付費用等原則。通常會以房屋所有權狀登記面積為基準,收取每坪管理費;例如,Andy買的房屋權狀坪數是50坪,該大樓管委會訂定的管理費是每坪100元,因此Andy每個月需要支付的管理費就是5,000元。

積欠管理費,最高可處20萬罰鍰

一般來說,管理費每坪費用大約是50~150元間,不過如果有特別的物業管理,或是豪宅等級的社區,又另當別論;有些豪宅的管理費,每月可能高達3、4萬元,相當於一般人的月薪,不少富人欠債落跑後,甚至可能欠下數十萬元的管理費,相當驚人。

管理費通常按月繳納,倘若住戶不按時繳交、積欠管理費,或是在規定期限內一直沒有繳交積欠的費用,管委會可以向地方主管機關舉報,主管機關可以依據《公寓大廈管理條例》第四十九條第六款規定,處以新台幣4萬元以上,20萬元以下的罰鍰,並可連續處罰。如果還是催繳不成,管委會可以直接寄發存證信函,透過民事訴訟程序尋求解決辦法。

管委會可以在起訴狀中提出報備證明,證明管委會是合法成立,且有當事人能力可以進行訴訟;並且提出規約證明,該住戶每個月應繳的管理費金額的義務,如果管委會有催繳通知或存証信函,也可以提出來證明該住戶積欠管理費的事實。一般來說,如果住戶無法證明自己已經繳清管理費,理當被判決敗訴,房子也有可能被強制執行拍賣。

承接管理費與否,端看公共規約是否載明

不過,如果積欠管理費的住戶,將房子賣給其他人了,情況就會變得很複雜。根據《公寓大廈管理條例》第二十四條規定,區分所有權的繼受人,也就是新屋主,應該在過戶前向管理負責人、管委會請求閱覽、影印該公寓大樓的公共規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金名單,並且要了解應該分攤或其他應負擔費用的情形,確認過後過戶,就得承受前屋主原有的權利義務事項。

如果管委會的公共規約裡面載明:「後手應該承擔前手所積欠管理費。」這樣原屋主積欠大樓管理費,又把房屋賣給別人,接手的人就必須依法繼受原屋主的一切權利義務,也就是說接手的人必須要替原屋主繳納積欠的管理費。管委會也可以向接手者追討原屋主積欠的管理費,接手者不可以「契約效力不及於第三人」為藉口,逃避履行規約的義務。倘若管委會真的對新屋主提出告訴,恐怕新屋主勝算的機率不大。

但是相反的,如果公共規約內根本沒有載明:「後手應該承擔前手所積欠管理費。」新屋主就完全不需要替原屋主繳錢了。吳宜學分析,積欠管理費的所有權人是這筆債務的債務人,債權人則是管委會,這筆債務糾紛是因為「原住戶」積欠管理費所致,雖然債務的發生原因是「房子」,可是該行為卻是「所有權人」所造成的。

若規約沒有載明後繼者責任,不需要承擔債務

所以即使該住戶已經將房子賣給別人了,但因為公共規約並沒有特別載明,因此積欠管理費的債務,還是屬於原屋主的,新屋主並沒有義務承擔。如果管委會真的要追究,可以向原屋主提出民事訴訟,如果向新的屋主提出訴訟,管委會敗訴、新屋主勝訴的機會很大。

從某個真實案例來看,某家民間銀行因為法院強制執行程序,取得某棟大樓的某間房屋所有權,結果大樓的管委會因為前屋主積欠管理費,因此向新屋主銀行請求支付管理費。新屋主銀行不願意支付該筆債務,管委會最後提出訴訟,判決結果,銀行勝訴、管委會敗訴。

判決的理由就是,公共規約裡面根本沒有載明,新住戶必須承擔前住戶積欠的費用,而且基於債權相對性的原則,法官認為,後手的房屋所有權人沒有義務替前手的屋主支付管理費,因此管委會敗訴,銀行勝訴。

回到Andy的例子來看該事件,假設該社區的公共規約內載明「新住戶得承擔前住戶積欠的任何費用」,Andy麻煩就大了,依照《公寓大廈管理條例》第二十四條規定,Andy必須繼受前屋主的所有權利義務,因此 Andy恐怕得真的替前屋主繳納管理費,才有可能讓事件圓滿收場。不過相反地,如果該社區公共規約沒有載明「新住戶得承擔前住戶積欠的任何費用」,Andy就根本不需要替前屋主繳納管理費,因為Andy沒有義務替前屋主擦屁股,即便管委會提出民事訴訟,Andy也不會敗訴,因此,Andy不必擔心管委會的追討。

法拍屋承擔風險高,購屋族需三思

如果是買法拍屋,一樣會發生前屋主積欠管理費的問題,此時就得注意當初的法院公告。舉例來說,Claudia前陣子從法院拍下一間房屋,後來才發現該屋前屋主積欠了十幾萬元的管理費,等Claudia交屋後,管委會立刻急著向新屋主Claudia追討管理費。

通常房屋被法拍,代表該屋主財務狀況不佳,此時得看拍下該物件時,拍賣公告上面是否有載明,由拍定人負責繳納。如果公告已經載明,那麼拍定人,也就是後手的屋主,得負責收拾該殘局。如果該公告並沒有載明,關於拍定人是否要繳納積欠的管理費,此時則不需要繳納,一切依照拍賣當時法院的公告文件為主。從Claudia的例子來看,如果當時公告載明清楚,Claudia恐怕難避開十幾萬元的管理費債務。

透過專業仲介,相關資訊調查清楚

前屋主積欠管理費,後手卻得擦屁股,這問題實在惱人。永慶房仲集團契約部經理陳俊宏表示,目前業界十分保護消費者,只要較有品牌、規模較大的房仲公司,都有一定的調查義務。房仲必須調查清楚,該物件的屋況、管委會運作狀況,所有關於該社區的事項,房仲都得據實以報。倘若有任何積欠費用,也得載明在物件說明書內,讓下一手買方得知真實的情況。如果真的發生這種問題,多半是自己私下買賣,或是沒有透過代書、仲介,導致調查不夠清楚,才會發生這些麻煩事。

另外,買方其實在買屋前也應該主動調查清楚,要求賣方說明該房屋的債務狀況,以免之後發生問題。更積極一點的買方,應該在交屋前,就先主動前往新房屋,直接要求管委會提供公共規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金名單,並且仔細詢問管委會成員,了解住進該大樓後應該要分攤的費用,以及前一手屋主是否有積欠任何費用。倘若真有什麼問題,只要房屋還沒有交屋,都可以事先協商解決。

如果真的不幸,自己和房仲都沒有注意到前屋主積欠管理費的問題,且該公寓大樓的公共規約也明定積欠管理費的處理辦法,此時也可以抱持著跟管委會妥協、相互協商、尋求和解的態度,解決問題。尤其日後還要住在社區好一陣子,如果真的鬧得不愉快,或是積欠費用不繳,恐怕鄰居、管委會都會施與各種壓力,住在同社區也不好受。

拉皮改裝費用,新屋主無條件承擔

除了管理費外,陳俊宏表示,近來比較常遇到的問題則是大樓拉皮、電梯維修所產生的費用。假設,Andy的社區8月曾經召開所有權人大會,一致通過大樓拉皮、電梯維修等改裝工程,直到10月Andy簽約買屋、11月交屋,沒想到12月工程就開始了,管委會開始跟各住戶收取10萬元的大樓拉皮費用。對Andy來說,這是一項他沒有參與到的所有權人大會,他也不知道大樓的計畫,況且這些費用價值不菲。但依照《公寓大廈管理條例》第二十四條規定,Andy必須繼受這些費用,則無庸置疑。

前屋主積欠管理費,新屋主還得幫忙繳交,讓新屋主實在很難開心起來。為了避免陷入這樣的窘境,吳宜學表示,買屋前一定要仔細看清楚各項契約內容,最好也多加詢問該社區的管理狀況與經費使用狀況,最好多方打聽前屋主是否積欠各種費用。另外,也建議民眾買屋最好選擇有品牌、規模較大的仲介公司,服務內容較仔細,對買屋人來說,也是另一份保障。

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