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精選明星區域 最具「漲相」區域

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編輯中心/高雄報導

開春後新台幣匯率創13年新高、台股衝破9千點,加上新台幣定存利率低,民眾普遍看好兩岸未來經貿發展,熱錢效應增溫,房地產行情也備受期待。具有明星潛力的大高雄房市,建商也頗為看好。不少建商預估民國百年的高雄房市,將是推案量創新高的一年,多數民眾也認為今年房價看漲,擔心再不下手,等到房價飆高,更加買不起。

根據台北市地政處統計,今年1月建物買賣移轉棟數7051棟,不僅較去年12月份的6431棟成長9.6%,創近32個月以來新高,房價也攀上新高,北市成屋價格突破5字頭,每坪均價達到50.3萬元,顯示出央行去年的3次升息政策,壓不住購屋買氣,與2009年1月房市遭受金融海嘯時的每坪27.9萬元相比,已大漲8成。

進場高雄優選,鎖定重大公共建設題材

面對只升不降的房價,政大地政系特聘教授張金鶚表示,房價若過高與人民實際收入脫軌,便有泡沫化的風險,想購屋的民眾在選擇進場時段時必須更加謹慎。不過綜觀全台,大高雄的房價不但沒有泡沫危機隱憂,反而普遍被低估,在房價較低且銀行放款仍寬鬆的情況下,反而出現價量持穩、逆勢升溫的現象,自住客若想以自住兼投資的角度出發,可從具重大公共建設題材的區域,如中都地區、內惟生活圈、海邊路生活圈等尚未起漲的區段來下手。

業界認為,高雄市的房市不容易因題材炒作而漲價,自住型買方對於公共建設大多要「眼見為憑」,如農16重劃區或捷運巨蛋站附近區域,分別在森林公園完工、漢神巨蛋購物中心設立後,房價才出現明顯成長。以農16重劃區為例,當初森林公園未完工時,正對公園的「大千」預售案每坪均價約15萬元,在地人還嫌沒行情,完工後每坪均價30萬元,房價大漲了一倍。

高雄市建築經營協會理事長張啟英表示,跟著公共建設走,提前卡位未來最具漲相的區段,現在房價相對親民,未來增值空間大。若是自住兼投資,就可以坐收長期建設成果,若純短期投資,就應考量整體風險再進場。

明星區域1:中都重劃區
銜接美術館生活機能,市府重點建設生活綠帶

美術館園區是高雄市最成功的重劃區之一,周邊房價已創下每坪最高50萬元的價格,不過與美術館園區僅一河之隔的中都地區則房價長期低迷,高雄市政府地政局表示,去年4月動工的中都重劃區,由42期、68期、69期重劃區組成,大致位於同盟路、中華二路及中華橫路間區塊,鄰近愛河、美術館園區,面積廣達53公頃,預計2012年完工。

高雄市長陳菊說:「中都重劃區未來會比美術館、農16更具潛力,土地將可大幅增值,創造至少300億元土地價值。」

區內規劃佔地11.6公頃的中都濕地公園,預計將打造為台灣原生林生態島,今年3月底可完工,並設置南北向30米大道,跨愛河連接美術館特區的願景橋預計今年底完工,將打造中都地區成為「美術館第二」。

中都地區屬於早期發展生活圈,長期沒有利多、話題炒作,房市買氣一向熱絡不起來,區內屋齡10-20年大樓,具愛河景觀產品,每坪10-15萬元,沒有景觀產品,每坪7-10萬元,因總價不高,客戶詢問度高。屋齡5年內大樓,多分布在同盟三路周邊,每坪25-30萬元,因屋齡新,頗受購屋族群歡迎。

周邊中古房市以屋齡20-30年透天住家為主,總價400-600萬元,部分巷弄內仍有超過30年的老舊透天,總價僅300-500萬元,且因區域老舊透天多,多為當地人長期自住,少有釋出買賣。

此外,中都地區屬於早期發展生活圈,區內屋齡10-20年大樓,具愛河景觀產品,每坪10-15萬元,沒有景觀的產品則每坪7-10萬元,因總價不高,客戶詢問度高。

隨鄰近的中都重劃區開始動工,周邊中古房市也跟著沾光,未來中都重劃區完工後,房價保守估計還有10-20%的補漲空間。

明星區域2:內惟生活圈
鐵路全面地下化,都市景觀換新妝

內惟生活圈鄰近美術館園區與柴山自然公園,周邊生活、休閒機能兼具,不過因緊鄰台鐵縱貫鐵路,周邊住家聯外交通長期受鐵路影響,形成封閉型態生活圈,房價較一路之隔的美術館園區低30%?50%。

不過,預計2017年完工的高雄鐵路地下化,已進入全面動工階段,全長18.16公里,從新左營站到鳳山車站所有平交道將走入歷史,原有軌道將變更為林蔭園道,其中以內惟站周邊房市將呈現強勁的「跌深反彈」,鐵路地下化後可望帶動周邊房價,漲幅最少2成。

少數屋齡10年內大樓,分布在華安街、九如四路周邊,因鄰近柴山自然公園,均強調具柴山景觀,且因屋齡較新,指名度高,指名社區如「悅讀山妍」、「映象巴黎」、「印象之旅」等,每坪8-13萬元。

未來鐵路地下化後,房價補漲力道強勁,目前區內15年左右大樓,每坪均價僅約8萬元,可當作入住美術館特區的暖身版,短期內可供自住兼具長期投資價值。

明星區域3:海邊路生活圈
串連名店及藝文觀光景點,港市商機無限

高雄市政府斥資近2.5億元,辦理成功一路及海邊路一帶60期市地重劃,完工後海邊路生活圈可連接三多商圈,共構成為大型新商圈,商機無限。再搭配預計於高雄港邊興建的世貿會展中心與流行音樂中心,串聯駁二藝術特區、新光碼頭、真愛碼頭等景點,未來港區觀光前景大好,可望帶來人潮及商機,連帶引爆區域房市戰場,房價上漲空間大。

由於海邊路生活圈內建物稠密,可建地不多,已有建商選擇收購海邊路周邊30年以上的老舊公寓,換取土地來推案,被視為高雄邁向都更的前哨戰。高雄市代銷公會理事長黃炯輝則指出,近年來新推案均規劃豪宅產品,訴求坐擁高雄港景觀為賣點,如「國硯」就以每坪最高80萬元站上高雄最高新房價。

此外,生活圈內屋齡10-20年的大樓最受歡迎,多集中於中華三路、自強二路及新田路等路段,以坪數30坪、格局3房的交易量多,因具生活機能優勢,部分大樓以可眺望海景為訴求,是該區段最搶手的產品,每坪9-12萬元,客層多為在地客自住,但也開始出現投資客蒐購翻新後出售。

此區兼具商業、休閒機能,少數屋齡在10年內的景觀大樓,每坪可達22-25萬元,指名度高大樓如「太普尚海」、「海洋帝國」等,且因屋齡較新,客戶詢問度高。

周邊中古房市以屋齡20-30年透天住家為主,部分分布在新田路、海邊路的透天住家,因人潮多、具店面效益,屋齡雖已20年以上,還有總價800-2000萬元的行情,但屋主多惜售收租金,物件釋出少。部分巷弄內仍有超過30年的老舊透天,依臨路狀況,總價僅300-600萬元,雖然屋齡較高,不過總價相對較低,仍有不少在地客會選擇翻修居住,未來世貿會展中心、流行音樂中心、港務旅運中心都將在高雄港邊興建,是未來最大發展契機,房價可望因此受惠,而規劃中的水岸輕軌也有可能經過海邊路沿線,未來觀光發展前景看好。

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