賣房想拿400萬免稅？國稅局出狠招查「居住事實」 連超商發票、管委會都不放過
2026/03/26 06:25
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
多屋族要留意了，國稅局查「居住事實」放大絕，過往多會透過水費、電費帳單進行勾稽，如今賣房子若想適用房地合一稅自住滿6年的400萬元免稅所得，國稅局會更仔細審視居住事實。不動產專家提醒，房地合一稅自住條件不單單是個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，有沒有真實居住，才是關鍵。
近期就有網友討論，社區管委會接到國稅局的通知，要求提供某戶是否有「居住事實」的情形，這讓主委相當為難，不知是否要如實陳述。宏國德霖科技大學不動產經營系副教授黃志偉表示，若管委會不如實提供，可能會涉及《稅捐稽徵法》第43條幫助逃漏稅捐，因此大部分管委會多會據實提供。
黃志偉說，他近期教授不動產課程，不少學員都有房地合一稅是否符合自住的問題，比較特別的是，有一名學員賣掉台北市房子，要申請400萬免稅，「正常符合自住條件，1個月國稅局就會審核通過，偏偏他名下有2間房子，就被國稅局盯上了。」
水電費不再唯一依據 連超商發票、門禁都查
由於國稅局早已知道許多人會下班順道去空屋內打開水龍頭、開燈，或是請附近房仲協助這些動作，讓水費、電費帳單有自住痕跡，因此水電費帳單只會作為稽核的參考之一。黃志偉說，國稅局還要求這名學員提供住家旁「超商發票」愈久愈好，並要求提供汽機車進出社區的門禁紀錄。
黃志偉透露，「近年不少投資者，看準房價上漲的資本利得，因此寧可空著也不出租，尤其買入房子等滿6年，就能享有自住免稅所得400萬，且超過的只以10％稅率課徵房地合一稅，能省下龐大的稅金。」但國稅局也不是省油的燈，現在像是偵探柯南，會抽絲剝繭看有沒有居住事實。
房客檢舉成風險 專家：別存僥倖心態
此外，他也提到，多屋者如果出租，不要以為要求房客不報稅，就存僥倖心，想著6年後還能享受免稅所得400萬元，「現在房客很精明，只要一封檢舉函，房東就被查稅了。」黃志偉提醒，賣房有賺錢或是出租，還是乖乖繳稅，以免未來連補帶罰很吃虧。
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