吃掉現金流、斷頭風險「心理壓力超大」　​房屋是最好的融資工具？

好房網News記者林和謙／台北報導

 

因為台股衝上四萬點，不少民眾利用財務槓桿買股票，也讓負債升高；全台信貸人數已突破177萬人，平均每人負債超過75萬元；同時背房貸＋信貸的「雙貸族」更達38萬人，人均負債高達700萬元以上。在高房價、通膨、薪資成長有限的壓力下，越來越多人靠信貸補上生活缺口，而形成「房貸＋車貸＋信用貸款+股票融資」的四種貸款常態。不動產講師、宜蘭執業不動產經紀人及地政士工作者邱明芳也舉出實例，有民眾還同時背負「房貸600萬、學生就學貸款（學貸）20萬、保單貸款50萬、車貸60萬、信用貸款40萬、股票融資100萬」，其中，股票融資的風險極高。

 

邱明芳說，該民眾背負房貸、學貸、保單貸款、車貸、信用貸款、股票融資，壓力不小，因此債務結構大盤點很重要，面對多筆債務，要先依據「利率高低」與「資產清算風險」來分類，才能決定處理的先後順序。

 

真正的風險不是借錢，而是用高利率債務支撐生活；利用房屋或協商工具降低利率、留好預備金，給自己 2 到 3 年的時間，絕對能把失控的現金流拉回正軌。示意圖／永慶房產集團提供

 

邱明芳表示，股票融資100萬元（利率約4.5％～8.5％），風險最高，且有股票斷頭、被強制平倉的風險，心理壓力也最大，是最需要優先處理的債務。信用貸款40萬元（利率約4％～16％），無擔保貸款，利率通常較高，且吃掉每月的現金流，須次要處理。車貸60萬（利率約3.5％～8％），屬折舊資產。保單貸款50萬屬中等權重債務，（利率約3％～8％），用自己的保單價金借錢，雖不催收，但會削弱保險保障。房屋貸款600萬元（利率約 2.2％～3.5％），利率最低、年限最長（20～30年），屬於長期穩定債務， 可最後處理。而學貸利率極低，維持正常月付即可，也可最後處理。                                 

 

「聰明整合債務」　怎麼做最有利？

 

​針對該客戶達870萬元的債務，邱明芳建議以下三個關鍵整合策略：​1. 善用「房貸增貸」或「轉房貸降息」：房屋是最好的融資工具，如果這間600萬元房貸的房屋還有增值空間（例如市價已達1000萬元），或是當初貸款成數不高，可以找原銀行增貸，或是轉貸到其他銀行。目的：利用3.3％左右的低利房貸，去轉貸償還100 萬元股票融資與 40 萬信用貸款，如此，現金流立刻釋放，利息支出大減。

 

​2. 股票融資的「斷尾求生」：股票融資是典型的「槓桿操作」，在負債累累時，繼續把錢放在高風險的股市裡是不理智的，建議果斷「減碼」或「清倉」股票，直接用變現的資金把100萬融資還掉；先讓現金流出，換取心理的平靜與實質的現金流，才是贏家。

 

​3. 債務重組（前置協商）：如果客戶的月收入已經完全無法負擔上述所有貸款的「最低應繳金額」，千萬不要去借高利貸或地下錢莊。邱明芳建議，應透過最大債權銀行申請「前置協商」，將信貸、車貸等無擔保或動產貸款，整合成一筆低利率（甚至接近3％）、長年限（最高可達 180 期）的款項，讓生活得以喘息。

 

邱明芳指出，理債要先理心，在整合工具到位後，必須嚴格執行以下四個步驟：

 

​1. 面對現實：​不要因為害怕看到數字就選擇逃避，要靜下心，把每一筆貸款的剩餘本金、月付金、繳款日、利率清清楚楚記錄下來，唯有看清敵人（債務）的真面目，才能制定戰術。​2. 保障生存：​「人要先吃飽，才能打仗」；算出一整個月全家人「活下去」所需要的最基本開銷（房租/房貸、水電、基本伙食、交通），這個基本生活費是重要的，絕對不能拿去還債而讓自己挨餓。

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用高利率債務支撐生活　是極大風險

 

3. 建立護城河：邱明芳說，很多人會「債滾債」，因為他們把所有的錢都拿去還債，結果機車壞了、生病了，身上沒現金，只好再去刷卡或借信貸，而形成惡性循環，因此，建議一定要先存下3個月的「最低生活預備金」，這筆錢是你的財務護城河，確保你在這段期間遇到意外時，不用再向銀行伸手。​4. 重塑財務韌性：在確保基本生活與預備金後，除了各筆貸款維持最低應繳外，將所有剩餘的錢全力集中還「金額最小」或「利率最高」的那筆債務（如信貸或融資），每消滅一筆債務，成就感就能轉化為持續堅持的動力。

 

​而與親友坦誠也很重要，邱明芳指出，債務往往伴隨著羞恥感，但向家人坦白能獲得情感支持，甚至可能得到家族內部「無息借款」的援助，用來先償還高利債務。債務只是人生的過程，不是終點，他表示，真正的風險不是借錢，而是用高利率債務支撐生活；只要停下盲目投資與消費的腳步，並利用房屋或協商工具降低利率、留好預備金，給自己 2 到 3 年的時間，絕對能把失控的現金流拉回正軌，重獲財務自由。