預售、中古屋同時下挫　房市多頭「秒殺」反易真實市況？

好房網News記者林和謙／台北報導

 

央行第七波信用管制衝擊房市，管制措施從2024年底至今已一年多時間，仍未鬆綁，房市後續變化又將如何？不動產專家、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，觀察內政部公布的買賣移轉棟數研判房市景氣變動趨勢，首先應格外注意的是，這一項數據其實為延續3、4年前的「秒殺」多頭行情，除非預售案銷售有所好轉，才可較精準評估景氣變化。

 

3、4年前房市多頭，不少預售屋「秒殺」賣光，近年陸續完工交屋，買賣移轉棟數數量於2024年高達350,525棟，不過2025年驟降至261,308棟，莊孟翰認為，這期間所顯示的正是2020～2023年熱銷時期的數據反映，並非2024～2025年的新推建案數據。

 

3、4年前房市多頭，不少預售屋「秒殺」賣光，專家說，反映的是2020～2023年熱銷時期的數據反映，並非2024～2025年的新推建案數據。圖／好房網News記者林和謙／攝

 

因此，莊孟翰表示，除非領先指標的預售建案銷售好轉，否則單從2024年高達350,525棟，2025年驟降至261,308棟的買賣移轉棟數轉折，並不能以此研判景氣落底與否？此外，另一值得關注的是，依內政部公布的買賣移轉數量，還包括中古屋在內，2025年從買賣移轉數量急遽下降至261,308棟，即是預售與中古市場同時重挫的真實情況。

 

莊孟翰指出，現階段在預期景氣趨緩情況下，購屋者的觀望態度必然越來越明顯，如再以買賣移轉時間序列加以追蹤，2018年台商開始回流，買賣移轉由2017年的26.61萬棟增加至2018年27.80萬棟、2019～2020年分別為30.03萬棟、32.66萬棟，及至2021年攀升至新高點34.82萬棟，2022年則下降至31.81萬棟，2024年再攀升至最高點35.05萬棟，2025年則大幅下降至26.13萬棟，由此即可清楚檢視2018年迄今景氣起伏變化的完整過程。

 

此外，央行於2024年9月20日祭出第七波選擇性信用管制措施至今，在不動產貸款集中度仍居高情況下，並未考慮鬆綁房貸，除非因今年底選舉因素適度鬆綁之外，在當前房貸緊縮情況下，加上央行已責成各銀行自行管控貸款，央行所期待的應是朝軟著陸方向發展，由此不難了解今後房市景氣必然會面臨三至四年的嚴苛考驗。