專題／台南房市告別普漲 估價師：精準定價時代來了
2026/07/29 16:55
好房網News記者李彥穎／台南報導
台南房市的熱度正在降溫，但不同區域的命運卻越走越分歧。這種買賣雙方都在觀望的「流動性修正 Liquidity Correction」階段，讓全市交易量出現明顯量縮。一場考驗房價韌性的調整在市場上悄上演，市場定價邏輯轉換，房市競爭將由都市之間，轉成行政區與產業聚落與非產業聚落之間的價值競爭。
指數微跌量縮12.83％ 仁德永康因交屋逆勢成長
台南市地政局公布2026年5月住宅價格指數，全市139.50，較4月微幅下降0.09％，相較去年同期下降2.89％。就住宅型態而言，本期大廈的價格指數為144.92，透天住宅的價格指數為132.23。與前期相較，大廈價格指數微幅下跌0.11％，透天住宅價格指數亦微幅下跌0.08％。觀察各行政區本期住宅價格指數，多數行政區相較前期呈現微幅盤整修正格局。
在交易量方面，本期全市交易量較前期減少4.42％，較去年同期減少12.83％。與去年同期相比，仁德區增幅明顯，本期交易量增加167.35％，而永康區的交易量增幅以60.37％居次。
陳淑美：景氣紅燈支撐 房市處高檔回落盤整階段
地政局長陳淑美表示，2026年05月國內經濟景氣信號分數為39分，與上月減少1分，燈號保持紅燈；受惠國際雲端服務商調升資本支出，以及AI新伺服器規格升級，將持續挹注出口。本期住宅價格指數呈現微幅走弱，顯示當前房市正處於高檔緩步回落、地區分化盤整階段，長期基本面與剛性需求仍具備一定支撐力道。
交易量方面，全市5月份建物移轉棟數為1,515棟，較前期減少4.42％，本期買賣移轉棟數較去年同期減少12.83％。觀察數據顯示，雖年度各月份交易量受市場觀望氛圍與政策影響而有所波動，但各行政區之間因新屋交屋潮的分布，呈現出極為顯著的地區性差異。
黃偉哲：重大建設推進 帶動永康門戶與溪北發展
台南市長黃偉哲表示，市府地政團隊持續展現高效開發實力，近期「永康車站北側產業專用區」及「東區機35」市地重劃工程已相繼於 6、7 月正式動土，除活化榮家舊址注入發展動能，更帶動永康門戶產業轉型。
在溪北開發方面，「下營公設解編市地重劃」計畫書已獲內政部核定並於 7 月啟動公告與說明會，加速落實土地還地於民；此外，「台南科技產業專區」亦於 7 月舉辦區段徵收公聽會，積極承接科技產業外溢效益。市府將持續透過精準的土地布局與重大建設推進，落實區域平衡並維持交易市場透明，致力建構高品質的智慧宜居城市。
地政局：行政區漲跌互見 預售申報件數年減22.40％
進一步觀察各行政區的住宅價格指數表現，多數行政區價格指數較前期相較呈現微幅下跌，其中以歸仁區的月變動幅度相對較大，較前期微幅下跌0.77％，其次為佳里區以及南區，月變動率均較前期分別微幅下降0.62％及0.36％。此外，仍可觀察到部分行政區月變動率維持正成長，如中西區、仁德區、善化區、新市區、永康區月漲幅分別微幅上漲0.22％、0.19％、0.15％、0.14％、0.07％。
若與去年同期比較，大多數行政區皆呈下跌走勢，跌幅最高的前三個行政區依次為佳里區8.29％、南區6.48％以及歸仁區4.85％。雖然各行政區本期住宅價格指數月變動率互有漲跌，但由年變動率來看，大多行政區普遍呈現下跌走勢。顯示市場已由個別行情調整轉向階段性盤整修正。
進一步觀察各行政區交易量表現，交易量前三名分別為永康區263棟、安南區169棟以及東區164棟。與去年同期相比，仁德區增幅明顯，本期交易量增加167.35％，主因區內新建案陸續完工，建物第一次移轉登記案量增加，本期建物第一次移轉棟數為97棟。相比之下，善化區交易量較去年同期下跌逾6成、歸仁區以及東區交易量皆較去年同期下跌逾5成。
再觀察預售屋實價登錄申報件數自2024年7月起已呈現逐步下修量縮態勢，本期與去年同期相比下降22.40％，顯示市場交易動能仍以新案完工交屋為主要驅動因素，後續仍須持續觀察推案供給與交屋進度對市場交易量之影響。
林利州：市場回歸本質 建設溢價與房價脫鉤
台南市不動產估價師公會顧問暨太宇不動產估價師聯合事務所估價師林利州表示，5月份台南住宅價格指數的意義，不僅是數據顯示0.09％的微幅下跌，而是市場向著「精準定價」傾斜靠攏。市場開始回歸不動產房價支撐的本質：2LTJ即位置Location、生活機能Living、交通Transit、產業Job。AI紅利半徑AI Radius是值得觀察的。
林利州指出，政府重大建設溢價效應與短期房價正在「脫鉤」中。如永康車站北側產業專用區、東區機35、台南科技產業專區等等土地開發建設，長期將改善都市機能與產業布局，但由本月次數據可看出些許端倪，也就是重大建設已不再立即轉化為全面性的房價上漲。將來有能夠同步帶動就業、人口與企業投資的建設，才比較可能會形成持續性的房價支撐；單純依靠題材炒作的邊際效應效果將明顯下降。
林利州：流動性修正成常態 成交時間拉長
林利州分析，市場目前最大的改變不是價格，是成交時間開始變長。這種市場稱為「流動性修正」，與價格修正完全不同。由於目前許多屋主，具有「2不願1願意」的特徵，即不願急售、不願降價、願意等買方，而買方具有「3等」的特徵，即等降價、等利率下降、等政策鬆綁，形成了成交量縮、價格後修，所以不會全面進入價格快速修正。
林利州：告別齊漲轉價值分級 交屋潮撐起量能
林利州認為，房市告別普漲，轉向了價值分級。此次地政局公布的數據，最大的訊號不是房價下跌，是相同城市，不同行政區開始出現完全不同的市場命運。過去在資金寬鬆、科技題材、新青安、低利率共同推升下，市場呈現的是一個全面性資產膨脹。如今市場開始回歸真正的不動產本質，未來將是「核心區維持價格、外圍區修正價格、產業區重新定價」的「三維市場」。
林利州也指出，此次地政局數據透露另一個重要現象：仁德年增167％、永康增加60％，並非是需求暴增，是新成屋的大量交屋。因為交易量的主要來源不是市場新增需求，是過去三年前預售案開始交屋，屬於被動成交的特性，如果未來預售市場持續萎縮，市場交易量終將可能面臨第二波縮量。
林利州：AI走廊形成溢價 供給節奏成最大變數
針對AI產業形成的效應，林利州表示，AI產業非全面性地帶動房價，只會形成「科技走廊溢價」，但AI紅利半徑仍值得觀察，尤其目前房價高不可攀，必須精準購買不動產，所以區域價格會重新排序。例如：善化、新市、南科周邊、永康北側、台南科技產業專區，這些地方未來可能持續受惠。
林利州強調，能夠維持價格韌性的，並非是漲得最多的區域，而是具有就業、人口、交通與生活機能等基本面的區域；若是缺乏基本面支撐的地區，將來即使有建設題材，也會面臨市場房價估值重新調整。台南房市未來2年可能最大的變數，不是房價，而是供給的節奏。台南房市市場將會從誰漲得快，轉變為誰更能守住不動產核心價值，這就是房地產價值體系重塑的起點。
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