繼承的不動產有貸款卻無力負擔 出售教你2招 有效降低房地合一稅
2023/12/03 10:34
聯合新聞網／廖嘉紅
黃爸爸108年3月買了中部的華廈，112年5月過世，黃先生繼承了這間房子。繼承時房屋評定現值及公告土地現值（下稱房地現值）是400萬，但房貸還剩700萬。黃先生因為無力還貸款，112年9月以900萬賣掉房子。黃先生不知道，當繼承房子有貸款，賣掉後要繳多少房地合一稅？你也想知道嗎？
非自願性出售不動產稅負函釋
非自願出售要承擔這麼高的稅率，真的太不公平了！
幸好，財政部在年110年6月11日公告（台財稅字第11004575360號）：
對於此種「因繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務，因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息，致出售該房屋、 土地者」，出售持有期間在5年以下的不動產，得適用20％稅率課稅。
當你繼承的不動產有貸款，國稅局的說明:
且確實由該個人(黃先生)實際負擔償還的話，屬於繼承的額外負擔。
未來在出售該房地時，依房地合一新制規定計算交易所得時，可以減除該項額外負擔。
「房貸700萬」是黃先生繼承不動產的額外負擔，但是在計算房地合一稅，並不是扣除房貸700萬。
繼承取得房地之額外負擔金額，是實際負擔貸款餘額700萬元，扣除繼承時房地現值400萬元，所以為「300萬元」
當你繼承的不動產有貸款，無力負擔非自願出售，房地合一稅國稅局算給你看：
所以售價900萬元，減除繼承時房地現值按消費者物價指數調整後成本430萬元（400萬元×107.5%），再扣除額外負擔300萬元（700萬元-400萬元）及法定移轉費用27萬元（900萬元×3%），房地交易所得為143萬元。
非自願性出售不動產稅，房地合一稅率20%，所以需要
負擔28.6萬元（143萬元×20%）房地合一稅。
有貸款的繼承房轉售，變成「紙上富貴」嗎?
不動產傳承稅負成本，比你想像的大：
不動產取得成本是繼承時的「土地公告現值+房屋評定現值」，與市價差額高達7~8成。
「高稅率」及「偏低成本認定」的雙面夾殺，將導致需繳納高額的房地合一稅。房地合一新制下，請務必留意不動產繼承稅負規劃。
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《作者：廖嘉紅》傳承風險顧問，協助打造你的幸福人生。
雙寶媽
與乳癌和平共存》10年
家族信託規劃顧問
退休理財顧問
國家級的人身與財產保險經紀人双證照
投資及管理不動產豐富資歷