老老繼承潮來襲！　掌握9年條款少繳40％稅金

好房網News記者王震濂／台北報導

 

根據統計，全台在2025年共有逾7.8萬棟房產繼承，已連續4個年頭突破7萬棟，隨著台灣邁入超高齡社會，高資產家庭面臨「老老繼承」與短期內「連續繼承」的頻率大幅增加 。國稅局日前特別提醒，若被繼承人死亡前九年內曾繼承財產且已繳納遺產稅，可依《遺產及贈與稅法》之「九年條款」享有按年遞減免計遺產總額的優惠，最高可全數免稅，成為高房價時代下，家庭房產傳承的重要節稅工具。

 

 

根據《遺產及贈與稅法》第16條與第17條規範，主要核心要件與運作邏輯如下：

●前次必須已納稅：該筆房產在前次繼承時，必須已經實質繳納過遺產稅，才符合減免資格 。

●五年內全額免稅：若被繼承人在前次繼承後的5年內不幸過世，該房產 100% 不計入遺產總額 。

●六至九年遞減扣除：超過 5 年後，扣除比率每年以 20％ 遞減（第6年扣80％、第7年60％、第8年40％、第9年20％），第10年起則無減免。

為了讓讀者能快速評估家族房產的繼承時間軸，以下整理房產在連續繼承時的稅基計算差異：

 

 

其實根據內政部不動產移轉登記數據與代書業者整理的統計。在2024年，台灣移轉的房產中，由於少子化與高齡化，由繼承或贈與產生的權利移轉比例大幅增加，與 16 年前「每 12間僅1間繼承」的情況相比，平均每3間換手房就有1間靠繼承或贈與取得，顯示「以繼承代買房」已成常態。

 

但永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，許多民眾在享受遺產稅九年條款的同時，得注意後續處分房產的重稅危機，因為繼承取得房產的「原始成本」，是依據繼承當年的「房屋評定現值」及「土地公告現值」計算，這往往遠低於市價。即使連續繼承享有遺產稅減免，但若繼承人打算在短期內將房產變現，就會面臨房地合一稅 2.0 的處罰重稅（持有一年內 45％、兩年內 45％、超過兩年 35％）。

 

陳俊宏表示，比較建議的方式，應先試算「未來出售的房地合一稅」與「當下的遺產稅」何者影響更鉅。若有中短期變現需求，應善用房地合一稅自住滿6年400萬免稅額及10％優惠稅率，或採取重購退稅策略，避免省了遺產稅，卻在房地合一稅上大失血。