「零成本屋」大爆發 內行人揭：議價空間超乎想像
2026/05/04 08:00
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
想便宜買房，善用不動產的登記簿謄本，有機會找到超殺物件。資深地政士表示，謄本的「標示部」除了房仲應該在不動產說明書揭露外，對於買方也是重要的購屋指南，偏偏買方容易本末倒置，都只重視標示部，到底房屋有幾坪？該買多少錢？而忽略了「所有權部」及「他項權利部」的重要性。
正業地政士事務所所長鄭文在表示，不動產的登記簿謄本可以分為標示部、所有權部及他項權利部。標示部會載明建物門牌、座落地號、主要用途及總面積等重要資料。所有權部會載明登記日期、登記原因、所有權人姓名、統一編號及地址等資料。
至於他項權利部則記載收件年期、權利種類、登記日期、登記原因及權利人等資料。其中任何的記載，都是該不動產買賣資訊的重大揭露，也是不動產交易安全的依據。
就所有權部而言，登記原因如果是買賣，表示所有權人的房屋是出價取得，有取得成本的考量，想要議價，可能還要配合查詢內政部的實價登錄網站，知己知彼，百戰百勝，才能知道議價空間的大小。
「零成本屋」浮現 贈與、繼承成議價破口
鄭文在說，另外一種情況，登記原因如果是贈與或是繼承，可能就有很大的想像空間了，因為賣方取得成本是零或是趨近於零，自然沒有賠錢的困擾，只有要賣不賣的感受問題。
而他項權利部也是重點所在，如果賣方的房屋貸款抵押權上出現了銀行貸款，表示賣方背負著房貸，每個月有一定的還款壓力，早一個月賣掉，少一份負擔。例如賣方的新青安銀行寬限期結束了，要本息攤還時，屆時還款金額可能比原來只繳息，不還本的金額高出2至3倍，當賣方的收入抓襟見肘時，就成了買方的議價神器。
房貸壓力現形 他項權利部藏殺價訊號
如果他項權利部上充滿了多個順位抵押權登記，甚至發現民間抵押權時，可以想像賣方的繳款負擔應該是壓力山大，相對議價空間也會更大。
鄭文在說，大繼承的時代，市場上大約3間出售房屋，就有1間是繼承取得，也就是3分之1的房屋取得成本是0元。如果再加上受贈與取得近乎零成本房屋、「新青安之亂」房屋貸款壓力屋，以及私人設定抵押權登記無力負擔屋等，中古屋近乎每2間就有1間可以強力議價，讓中古屋銷售市場存在著無限的想像。
他提到，登記簿謄本每張只要20元，而且是公開揭露的資訊，沒有違反個人資料保護法的問題，民眾可善用這樣利器，說不定真能議得便宜價格入手好宅。
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