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台灣人薪資裹足不前，比起房價年年增漲，買房夢想也越來越遙遠，似乎只能當個房客...。好房News在31日舉辦名家粉絲座談會，邀請從事房地產新聞採訪20多年，長期觀察國內外房地產趨勢的資深房產專家莊瑞祥，在線上為網友解答，該如何存頭期款？存到了又要怎麼買房？逐一為網友解析。

窮忙族聰明買屋，房產專家莊瑞祥為你解答！（好房News記者陳韋帆/攝影）

1. 大哥，我一個月才三萬多不到四萬，怎麼買房呀？別耍我呀？

您好，其實月入3萬多還是有機會的，只要你有決心、步驟，由於不清楚您的儲蓄、工作穩定度及是否住在家裡或在外租屋等，如果您能提供進一步資訊，我們便可以再做討論。

2. 小坪數單價這麼高，大坪數單價看似合理但更買不起~似乎政府應該要負責任而不是我們打工族，台灣有可能扭轉這種趨勢嗎!!!!

您好，就全球人口集中都會區的趨勢來看，屬於都會房價高漲的情況，無論是台北或香港、紐約、倫敦都一個樣，這個大趨勢，到目前為止來看，似乎很難扭轉。

3. 大台北地區房價這麼高，一般上班族都沒再調薪水，沒有長輩資助，買房的頭期款都存不到，難道是逼我們回南部買房嗎?

您好， 在南部買房，並沒有什麼不好，現在南北房價價差正處於史上最大的，若您無考慮工作因素，在南部買房，居住成本低、居住品質較好，台北買1坪，南部可買4坪，也許您會考慮到在南部找不到與台北待遇相同的工作，但是別忘了！您搬回南部，生活開銷比台北少很多，因北部物價及種種開銷皆高於南部。總的來說，到南部買房很OK的！
事實上，台北房價高漲的後遺症，已經形成所謂的「島內移民」現象。很多年輕人紛紛從台北回老家就業、買便宜的房子，過著悠哉的生活。

4. 如果只是要自己住，沒有想要傳承給孩子，這樣買屋真的比租屋好嗎？如果要買，每月頂多僅能還款2萬，在哪裡買或買哪一種房比較適合呢？未來也好脫手的。

對很多頂客族而言，買房子最大的意義是在於擁有自已的窩，這種安定感是無法用金錢買到的，譬如你可以隨心所欲地去打扮你自己的房子，隨著春夏秋冬季節轉換你可以自由自在粉刷不同色彩，搭配心情等等。如果是租房的話，可能就無法享有這種生活樂趣。

至於在哪裡買呢，如果你是純自住的話，只要優先挑選你喜歡的生活環境既可以了。譬如你喜歡走路，三五分鐘以內一定要有7-11或麥當勞或菜市場等等，因為每一個人對於居住環境需求都是不一樣的。

至於是投資性的購屋動機，那你得要做一點功課，譬如位於郊區交通不便利的地方，當地的房屋供給量又龐大，這種地方就不要碰。因為一旦房市不景氣時，這些地方很可能就會出現很難脫手的風險。

5. 請問如何讓買房變成「資產」而非「負債」呢? 只領固定薪水的上班族該如何平衡買房後的現金流?

您好，房子本身就是資產，端看如何運用，如果買在市區，您可以出租，自己住在郊區，或者與爸媽同住，那麼您的房子就會是資產，多的現金流可以用來繳房貸，這樣房子就會成為資產。如果是自住，那僅是房子而已，不會是資產。

領固定薪水的人，應以先存到第一桶金為目標，同時，也可以設法向親朋好友，甚至是父母長輩集資，買了房子之後，把還給長輩的錢當作付房租，一樣可以達到短期買房的目的。

6. 真的要以房換房才能買進市區嗎？

您好，以房換房通常有3種模式：以小換大、以舊換新，以及從郊區換市區。若您的資金充足，而且一定要住在市區的話，比如部分市區的小坪數中古屋、屋齡2、30年以上、地段一般般，都可以挑到您要的房子，不見得一定要以房換房。

7. 如果只有200萬自備款，該怎麼買？買那裡好？

如果是預售屋的話，訂金、簽約、開工只要付三成，那等於是200萬，可以買到總價700萬的房子，那以目前房價來看，可以在時價登錄網站搜尋適合的標的做為參考，在依據自己的工作地點，上下班的距離作為依據，選擇適合自己的房子。

8. 最近大家都在看衰房市，尤其聽說央行要升息了，現在買房有什麼風險要留意的嗎？在負債比例上是不是應該要做調整？（薪水的五成降到三成，或是更低之類的）只是這樣，對於月領三萬多塊的上班族來說，拿三成繳房貸，就差不多是一萬塊，這樣真的買得起房子嗎？

您好，首先要先釐清買房的動機，常見的投資型與自住型兩種。就自住而言，最重要的是看符合居住需求及購屋能力，就因為是自住需求，買進後也不會在短期內出脫，因此房價的漲跌，基本上跟您沒有太大關係。
假設月入3萬5，目前租金1萬左右，這筆費用等同於約500萬房貸的利息，若您的工作穩定度高，持續繳房貸利息是沒問題的，不妨考慮買房，但是別忘了！要先有一筆自備款才行。
至於升息問題，升息是個趨勢，但升幅是緩慢的，您的薪水也會緩步增加，不必過於擔心升息對於買房的衝擊。

9. 只有50萬存款，職業行政小姐一個月薪水2萬出頭，想在南部買房，該怎麼辦。目前是租房子，無法存太多錢...沒有家可以住，一個人。

除了台北、新北、桃園、新竹、台中、高雄之外，房價都還不算太高，有50萬的存款的話，你的目標應該還是要繼續努力存錢。以台灣的租金行情來看，是全球最低的，也就是說目前在台灣租屋比買屋更划算。
因為不太清楚說沒有家可以住的真正意思是什麼，那以你的薪資每月只有兩萬來看，最好是與家人同住，如果沒有家人，那有沒有親戚，或是公司有沒有宿舍，再不然是不是有同事可以合租節省開支，減少消費集中火力，訂下存款的計畫，總有一天，會實現的買房的夢想。

10. 沒有頭期款，後面就沒戲唱了。可以建議一下存頭期款的方式嗎？

你說得一點都沒錯。買房子要先準備頭期款，也就是所謂的第一桶金，如果你是社會新鮮人的話，最好能夠要有一份好的工作跟穩定的收入，同時也要想辦法吸收理財的相關知識，因為你現在很年輕，可以負擔比較高的風險，建議可以將月收入的三分之一投入股市，賺取較高的利潤。但要小心高利潤的另一面代表著高風險，祝你好運。

如果你認為股市風險過高，也不懂股票操作，那麼你可以考慮買共同基金，現在各銀行都有共同基金服務是可以按月定額定期購買，這樣做的好處，是可以分散風險。一般來說，共同基金的投資報酬率會比銀行定存要好得多，但是同樣的，風險也比定存高，這是你要考慮的。

如果想要買房子，最快的方式，還是跟爸媽借錢或者是嫁一個有錢的老公。祝你幸福。

11. 如果頭期款只有一百萬怎麼買，買哪裏?

對首購族來說，只要有穩定的工作收入，房屋不是小套房或少數央行管制房貸的區域，一般的房屋貸款7成，100萬等於可買400到500萬的房子，這個價格的房子，你可在廣大的中南部輕易買到3房2廳的房子，即便在房價最高的大台北地區，這價位亦可在部分地區購得房子，只是屋齡高了些，所以也不必太悲觀，記得買房最重要的是房貸的支付能力，這方面若OK，100萬絕對可以買房。

12. 人生賺錢很難,如果,把全部的錢拿來住,真的太可惜了,而且,只能買爛爛的舊公寓,我寧可去租屋,不要有壓力,然後,把多的錢做其他投資~

您好，您說對了一半，不過買房未必要買在台北，同一筆錢，在南部的話，絕對不會買到爛公寓，往往是全新的透天豪宅。至於投資，包括股票、基金及黃金等投資工具，也都具虧損之風險。別忘了，若將房地產視為一種投資工具，從長期持有角度來看，它可從未讓人賠錢過。

13. 現在租金報酬率只有1.3-1.4,為何要買房?且奢侈稅及都更未影響房價,小市民要如何置產?

您好，所謂租金報酬率1.3到1.4%，是指台北市，至於台灣其他房價較低的地區，房租投報率達2%以上，還是比比皆是。即便是台北市，很多包租公、包租婆將房屋分隔出租，投報率達5%，甚至更高，所以從收租金的投資角度，只要買對房子，選對地區，坐收比銀行定存高的房租報酬還是有機會的。

14. 上班族，現金有近100萬，月薪4萬出頭，在台北市上班，我該買哪裏？

現金有100萬代表你可以得起的房子總價大約是落在300-400萬之間，雙北市已經找不到這樣的房子，在遠一點到林口、淡水或者是桃園中壢一帶的郊區，也許可以有機會找到，適合這個價錢的房子，但又可能離你工作地點太遠，或者交通不夠方便。
建議你如果要完成買屋的夢想，不妨沿著鐵軌往郊區移動，並且犧牲居住的評數，選擇小坪數或者是小套房，等到有錢之後再設法以小換大，從郊區搬回市區。

15. 請問高雄明年會繼續漲嗎? 新灣區效應能持續多久? 之後會回跌嗎?

房價的漲跌有三個主要的因素，一般專家都認為房價是受到資金、利率與政策的影響最大，剛好今天「好房News」有一篇新聞正好談到全球資金氾濫：http://news.housefun.com.tw/news/article/16162946163.html這條新聞值得關注，如果資金不缺的話，明年的房價要跌的機率不會太大。

高雄新灣區的生活機能越來越完善，交通建設也逐漸到位，未來的發展潛力頗為看好，但也因為如此房價其實從今年初到現在已經漲了很大一波，很多在地的鄉親們都覺得太貴了、太離譜了，怎麼會買得下去。但從資金面來看，這波漲勢似乎還沒有停息的跡象，正如剛剛說的未來一年內可能還看不到回跌。

16. 趙先生說房地產一坪250萬，不貴，您的看法呢？

您說的趙先生，指的是趙藤雄嗎？應該是吧。對於房價每個人都有自己的看法，他有他的角度，你可以不用同意他，不過以一坪250萬的價錢來看，對絕大多數的台灣人來說都是太貴的。

不過這裡要提醒的是，凡事都是一體兩面，台灣的房地產會越來越貴不是沒有道理，因為土地是有限的資源，而台灣有一個很重要的寶貝，叫做「土地私有權」是私有制，我買了一塊地或者一間房，我可以世世代代擁有它。這跟中國大陸、香港、新加坡等華人地區不同。他們所擁有的是地上權，不管年限在長，也總有到期的一天。所以我認為台灣的房地產，價值一定是比上述地區要更有價值才對。

17. 我每個月的薪水超過一半都要繳貸款，朋友說租屋比較划算，請問專家這樣對嗎？尤其聽說明年要升息，那該怎麼辦呢？

您好，的確，薪水一半都拿來繳房貸的確是個沉重負擔，很可能已經影響到生活品質，一般而言，是以不超過薪水的1/3為原則，面對明年升息之可能，建議尋求父母或家人的支援，先償還部分貸款，減少房貸壓力。

就理性角度來看，在未來房價不漲之前提下，可租屋不見得一定得買房，但對很多無殼蝸牛來說，擁有一戶屬於自己的房子，這是個信念、價值觀，也是個夢想，就如同人生過程中之結婚、生子，是不可或缺的。

19. 政府打房不斷.一棒又一棒...一下奢侈稅.過沒多久又預計展延...接下來又開始討論新的囤房稅空屋稅,???一下升利率一下降房貸成數?一棒一棒的打.房價仍然驚驚漲....究竟是要讓需要的人可以買的起房?還是讓投資客口袋自動變深?還是叫台灣人一起把錢提到其他國家去置產??

您好，政府一連串的打房動作，最大問題在於頭痛醫頭、腳痛醫腳，沒有一套完整嚴謹的邏輯，房價還是居高不下，買不起的仍然買不起，最要命的是，買得起的人紛紛將資金轉向海外房市，例如，這一兩年，日本、馬來西亞等地的房地產，來自台灣的買家愈來愈多，就可說明，您說的一點都沒錯。

 20. 如果現在有機會把房子賣掉還是租出去，自己找個地方租房，是否是個降低壓力的方法呢？

您好，若房子賣掉獲利不少的話，又可減輕您的貸款壓力，那麼賣屋未嘗不可，先獲利了結也是好事，況且，房價短期內震盪機會大於上漲。至於將房屋出租，自己再租房子，除非兩者有價差收入可抵目前房貸，否則意義不大。