墓地變黃金城？二王重劃32.5公頃變身住宅區

好房網News記者王震濂／台北報導

 

一個重劃區的開發，竟然要先舉辦法會？這件事就發生在台南人口最多的永康區，而這個重劃區也正是歷史悠久的二王公墓所在位置，該區總面積32.5公頃，劃設18.3公頃住宅用地與14.1公頃公共設施，包含拓寬忠孝路與中山南路316巷，並串聯平實重劃區與砲校創意園區，預計民國117年5月完成，專家表示這不僅是永康市區的蛋黃區，也補上台南永康與東區之間長期缺少的道路、公共設施與都市連結。

 

 

台南市地政局市地重劃科指出，二王重劃區總面積約32.505公頃，其中約18.342公頃為住宅區及可建築用地，占整體約56.4%；約14.163公頃為道路、公園等公共設施用地，占約43.6%，預計往北銜接永康砲校創意設計園區、往南則有平實重劃區，南向串聯平實重劃區與東區生活圈，並型塑永康發展的新軸線。

主要規劃包括：

•忠孝路拓寬為20米主要道路

•中山南路316巷拓寬為15米道路

•規劃體育園區與公園綠地

•新闢2處公園

•滯洪容量約4萬立方公尺

 

 

地政局市地重劃科指出，二王市地重劃將透過土地開發、公墓遷葬，解除都市發展阻隔，目前地上墳墓統計尚有3000多門，至於地下墳墓數量，仍待實際開挖才有辦法估算，預計9月開始遷葬，作業需要600個日曆天，後年5月可望完成。副市長姜淋煌也表示，市府積極推動「永康二王市地重劃區」開發計畫，遷葬工程動土法會是啟動區域再生的關鍵第一步。

 

 

至於大家關心的周邊房市上漲以及如何評估，台南房仲蔡武泰以多年的在地經驗表示，對附近居民來說，最有感的未必是房價，而是忠孝路能不能真正打通。永康人口與建築密度高，部分區域道路狹窄、路網不連續，尖峰時間容易出現繞行與壅塞。二王公墓長期位在都市發展軸線上，因此忠孝路拓寬至20米，如果路口、支線道路、人行系統與號誌能同步完成，會提升永康西南側往東區、大灣交流道及周邊生活圈的通行效率。

 

依據台南市政府地政局最新統計，永康區2026年第2季建物買賣移轉棟數達944棟，躍居台南市各區之冠，季增57.33%、年增高達97.90%。然而，其中高達54.34%（約513棟）屬於過去預售案的交屋移轉，反映出市場熱度部分源自歷史訂單的集中履約。蔡武泰認為，新重劃區產品容易誤判的地方，在於區域升級，不代表所有產品可以用同一個價格標準，附近老屋即使共享區域利多，仍然要面對屋況、格局、停車與巷道條件。

 

至於即便開始動工，蔡武泰估計工期風險中，遷葬與整地階段，不能直接解讀為整個生活圈，2年後全面成；至於基督教墓園部分先前仍有訴訟爭議，官方表示爭議未定前暫不施作。即使採分區施工，仍要觀察是否影響局部道路及整體期程。

 

 

整體而言，蔡武泰分析，在央行信用管制持續（第二戶最高貸款6成、無寬限期）的環境下，銀行不會因為遷葬工程動土，就立即提高周邊所有房屋的鑑價，未完成的道路與公共設施，通常只能作為區域潛力參考，很難百分之百轉換成當下鑑價，二王重劃區的價值，將會在改善長期交通阻隔與補強滯洪、公園等公設，而非單純的土地炒作題材。