專題／財政部送紅包？　房地合一稅「新算法」曝光

好房網News記者王震濂／台北報導

 

你是否曾為家裡代代相傳的老房子發愁過？想賣卻被房地合一稅2.0的高稅率嚇退，卻又不敢放著它閒置。這個難題，終於有解了！財政部正式修正發布「房地合一稅申報作業要點」，針對特定股權交易釋出兩大重磅利多，也為股權交易打開了一扇「稅務救濟窗口」。特別是那些早期就透過公司持有不動產、想進行資產傳承或股權調整的家族，這次修法不僅讓估值計算更合理，可能省下的稅金從數百萬到上千萬都有可能。

 

這次財政部的修正，無疑是為台灣房地產市場投下了一顆震撼彈，傳承地政士事務所的賴宗炘地政士表示，這次修正不僅是整理舊法，更針對大家最頭痛的「股權視同房地交易」釋出了兩大重磅利多！可能有許多人完全看不懂這幾個字是什麼意義，簡單的說就是有一些長期持有不動產的企業或家族而言，因公司名下持有不動產，在股權移轉時也就是交易公司股份，是會被追討房地合一稅，許多家族企業往往被迫面臨沉重的稅負壓力，新制能省下的稅金可能高達數百萬甚至上千萬，另一個就是如果您近期正好有股權轉讓的計畫，或是正因為相關稅務案件在跟國稅局溝通，請一定要把握這次的修正新規定。

 

 

想像一下，你家的控股公司持有一棟民國85年買的老房子，最近想轉讓公司股權，卻發現得繳高達45%的房地合一稅。但今天起，情況不一樣了。根據財政部的新法規，放寬股東交易110年6月30日以前取得的被投資事業股權，其交易所得中屬該事業持有104年12月31日以前取得的房地價值占比部分，用白話文解釋：舊股權加舊房地，交易所得可以按比例豁免。

 

這個改變有多大？來看個實際例子。假設你的公司股權100%取得於110年6月30日前（舊股權），公司持有的房地也全是104年以前買的舊制房地，今天出售股權時，這筆所得就不需要適用房地合一稅2.0。相比於過去被強制課45%稅率的冤枉，這根本是「從黑暗走向光明」。

 

另一個重磅改變關乎計算方式。過去判斷公司股權價值是否超過50%來自房地時，用的是「淨值」當分母。現在有了新方法，這代表什麼？如果你的公司除了房地產，還有品牌價值、客戶合約、生財器具等無形資產，這些通通可以計入「分母」。分母變大了，房地佔比自然就掉出50%的課稅門檻，進而改課徵較輕的稅目。對許多經營多年、積累品牌價值的家族企業來說，這是個相當划算的改變。

 

如果你正在與國稅局協商稅務爭議，還是因為配偶贈與、連續繼承、合建房地等等問題，套句小賴代書的說法，這次修法給了你一次重新談判的機會，所以如果你符合以下任一項，建議立即諮詢代書或稅務顧問：

●手上持有的公司股權取得時間在110年6月30日前

●公司持有的房地多數買於104年12月31日前

●最近有股權轉讓計畫

●正在與國稅局溝通相關稅務案件

 

多家會計師事務所以及賴宗炘地政士認為，這是個時間限制的機會窗口。趁著新規剛生效、國稅局還在熟悉規定的階段，主動諮詢和規劃，能幫你省下最多的冤枉稅金。

 

【FAQ：關於「房地合一稅申報作業要點」常見問題】

 

Q1：這次房地合一稅修正，對一般買賣房子的民眾有影響嗎？

A1：這次修正主要針對「特定股權交易」的認定與課稅方式進行放寬，對於直接買賣房地產的一般民眾影響較小。但若你是透過公司持有不動產，並考慮進行股權轉讓，則影響巨大。

 

Q2：如何判斷我的「舊股權」和「舊房地」是否符合排除課稅的條件？

A2：你的公司股份需在 110 年 6 月 30 日以前取得，且公司持有的不動產需在 104 年 12 月 31 日以前取得。若兩者皆符合，且交易所得中屬於舊制房地價值的比例，即可排除適用房地合一稅 2.0。建議諮詢專業會計師或代書進行詳細評估。

 

Q3：這次修正會讓房地合一稅2.0形同虛設嗎？

A3：不會。這次修正旨在解決實務上不合理的課稅爭議，讓稅制更趨於公平合理，而非全面廢除房地合一稅2.0。財政部仍持續防堵藉由股權移轉規避房地合一稅的行為，只是在認定上給予更彈性的空間。