好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
房屋買賣過程中，除了房地合一稅之外，賣方最重的負擔就是土地增值稅。而土地公告現值每年1月1日調整一次，取得所有權的時間點稱為「前次移轉」，出售當期的土地公告現值稱為「移轉現值」，兩者之間的價差就是課徵土地增值稅的依據，因此持有期間愈久，土地增值稅就愈高。
正業地政士事務所所長鄭文在指出，實際個案是一名先生在民國76年間取得房屋所有權，103年7月將該筆不動產以夫妻贈與方式，登記贈與給太太，先生後來則在103年底往生。
日前這間房子賣給了第三人，太太要申報土地增值稅時，就在思考增值稅應該從76年計算到114年，還是該從103年計算到114年？因為兩者之間，自用住宅土地增值稅有近26萬元的落差，如果是一般稅率差額更高達近90萬元。
鄭文在解釋，一般來說，夫妻贈與不課徵土地增值稅，所以該案件的土地前次移轉現值，仍記載在76年，因此114年出售不動產時，土地增值稅必須從76年計算至114年，且將土地增值稅一併繳納後，才能辦理所有權移轉登記。
不過，依照《遺產及贈與稅法》第15條「被繼承人死亡前二年內贈與下列個人之財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人之遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅」。
由於先生在死亡前2年內的夫妻贈與，不動產必須計入先生的遺產稅中申報，且遺產稅免稅額高達1333萬元，該不動產現值及其他現金合計並沒有超過免稅額，所以不需要繳納遺產稅。
被繼承人的配偶，當初雖然沒有繳納遺產稅，但是該夫妻贈與的房屋，已經納入遺產總額課徵遺產稅，即使遺產稅免稅，依法土地的前次移轉現值應該是民國103年而非76年。
接下來就是檢附當年的遺產稅免稅證明書及申請人身份證影本及印章，到土地所有權管轄的地政事務所辦理變更前次移轉現值後，再通知土地增值稅的管轄稅捐處辦理核發土地增值稅單。
鄭文在提醒，除了不動產夫妻贈與，信託財產、二親等的主張買賣或是其他被繼承人死亡前2年內，對於《民法》第1138條的繼承人所為的贈與登記，都可能有納入遺產總額計算課徵遺產稅，而可以主張調高土地前次移轉現值，少繳土地增值稅的情事。
民眾有類似的情況，可在取得遺產稅證明或完稅證明時，向地政事務所提出變更前次移轉申請，或是出售不動產前，回想一下，如有上述的情形，趕緊告訴承辦的地政士，將可以省下一大筆的土地增值稅。
