好房Housefun::News

文／賴淑惠

 

房價走勢持續走高，根據「清華安富房價指數」最新統計，2022全台房價指數來到138.99新高點，眼見房市居高不下，內政部鎖定千夫所指的頭號戰犯預售屋，痛下猛藥，祭出「限制換約轉售」。簡而言之，預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除了配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違者可按戶棟處罰50萬至300萬元。

 

■預售屋轉約七月擬祭重罰！投資客抱頭鼠竄　趁他病要他命

 

過去，預售建案多採「分批限量銷售」，不少投資客用揪團簽約後再行「換約轉售」的手法，營造建案搶購完銷假象，造成購屋客恐慌心理，進而導致建案售價不斷調漲，未來即將「限制換約轉售」的消息一出，不少代銷業者私下表示，在政策正式上路之前，已經開始有部分口袋較淺的投資客開始醞釀「下車」，也有房仲業坦言，近期確實有較多預售物件紛紛進入市場，希望在新令實施前脫手上岸，短期效應已然逐漸浮現。

 

 

 

 

而這些投資客急於拋售的物件，要不要接呢？最近也在網路上也掀起熱議！以目前來說，多數投資客還沒到要降價求售的處境，大家不免擔心自己只是傻傻幫投資客解套，甚至還可能被賺一手，不過，由於禁止預售屋換約已經勢在必行，最快可能7月就會實施，不妨鎖定急於跳車的投資客下手。

 

■投資客斷頭！建商爽賺違約金交屋再漲　新成屋捲土重來貴上加貴

 

從實際的預售房市來看，近半年內開案的建案，陸續開始出現釋出量大增的情況，這些多數是剛剛才接手的投資客，本來想趁這一波房市起漲大撈一筆，但碰上預售屋「限制換約轉售」這個程咬金，眼看苗頭不對的投資客，如果不在7月前賣掉，就得等到成屋交屋之後才能賣，有自住需求的民眾，建議可以趁現在四到五月開始進場接觸，就算無法逼投資客降價以求，但至少有機會找到投資客願意平盤脫手的物件。

 

但，預售屋市場能就此回歸理性交易與合理交易價格嗎？過去，一般有資金急需、變現孔急的預售屋主，如果想脫手預售屋，只能走上找建商解約退戶一途，而在原物料飆漲數倍的當下，日前就傳有不少建商寧可違約，先回收一、兩年用相對低價賣出的物件，轉手再找新買家，趁勢再拉一波房價，彌補原物料漲價之後本來要自行吸收的價差。現在新制一出，口袋不夠深的投資客，如果無法拋售止血，最後只能壯士斷腕，賠給建商總價15％的違約金，建商當然笑到合不攏嘴，這簡直就是天上掉下來的禮物，建商藉此坐收漁翁之利，先爽賺違約金，等建案完工後藉由單一賣方拉高銷售價格，如此一來，這批斷頭後回收的新成屋，恐怕又將帶動一波無厘頭漲幅。

 

■打炒房政策挖東牆補西牆　投資客兩招破解照賺不誤

 

更令人擔心的是，這些從預售房市被洗出來的投資客，滿口袋現金無處可去，眼看房市仍有利可圖，當然不會就此罷休！未來市場的資金，可能因此被趕到成屋與中古屋市場，這樣的打炒房政策，說白了不過是挖東牆補西牆，預售屋不給賺沒關係，投資客手牽手改炒中古屋，遊戲永遠是這群有錢有閒的玩家做主，倒楣的永遠是白手起家的自住。

 

而口袋夠深的投資客，山不轉路轉，直接先交屋再說，加上現在多數人買不起房子，助長租屋市場蓬勃，就算禁止換約政策上路，只要轉賣為租，把套利的肥羊變成房客就好，投資客不是吃素的，把炒房沒賺到的錢，從租客身上討回來，這也變相助長租屋市場水漲船高，但卻苦了被當出氣筒的弱勢租屋族。