好房Housefun::News

文／賴淑惠

 

房價連連驚漲，有網友熱烈討論，「台灣正經歷1980年代以來最大炒房潮！」甚至笑稱，如果每個月存1萬元，到花蓮買房要從清朝存到現在，在台北買房，就要從明朝存到現在，這當然是誇大之詞，但，近日房市的漲幅，的確已經讓苦等房市修正的自用購屋族，感受到瀕臨炸鍋的壓力，就在此時，央行傳出內部有一派理事認為，當前房價、地價的上漲壓力，可能來自低利率，因為在不升息下，不動產信用管制成效有限，喊出要祭出升息來穩定房市！

 

■真相一：他山之石！升息反為南韓房市補刀　房價越打越高

 

2019年以來，受到疫情影響，境外資金回流台灣，帶動購屋需求，建商也積極購地導致地價上揚，連中南部房價也應聲喊漲；2020年上半年，雖然因為疫情一度升溫，房市買氣暫趨觀望，但下半年台灣疫情控制得宜，房市交易開始明顯增溫，預售屋紅單炒作現象也重出江湖！整個房市開始不斷飆升，不只自住購屋族跳腳，不斷出招打房的央行也等於被狠狠打了一巴掌，面上無光之餘，內部更不斷有人建議用升息逼退投資客，藉以降溫房市，但，這般直觀而又簡單的打房邏輯真的有用嗎？引發贊成與反對兩派爭論不休。

 

 

 

 

答案，也許可以從他山之石取經！近年跟台灣一樣，房價漲到煞不住的韓國，疫情以來，也一度以「南韓史上最低利」來應對疫情下的經濟風暴，但8月26日起，政府宣布升息一碼，將利率由0.5％調高至0.75％，韓成為在疫情還未完全退燒之際，第一個升息的亞洲主要經濟體，這更是南韓央行近三年來的首次升息，但！事實證明，超低利率時代的終結，南韓的房市不但沒有降溫，購屋需求與房租卻不斷創下新高。根據南韓媒體報導，截至9月6日，首爾及周邊地區公寓的供需指數較上週成長了0.9點，來到111.7，簡單的說，當這個指數超過100時，就表示市場上的需求大於供給，指數越高，意味著供不應求的情形越顯明顯。

 

■真相二：央行打造「利率溫室」 投資客：利息小漲比不上暴漲紅利

 

為什麼升息也止不住房市漲幅？理由很簡單！無論台灣或南韓，購屋族早已習慣活在央行打造的「利率溫室」中，說白了，政府為了不讓經濟市場出現劇烈震盪，無論升、降息幅度都不大，幾乎讓民眾沒有知覺，現在購屋族普遍有「即使升息，也是慢慢升、而且升不高」的預期，要用微幅的利息差距，讓投資客止步，甚至降溫房市，根本是緣木求魚，毫無效果可言。

 

進一步來看，央行政策直觀的以為調漲利率有效，但對短進短出的投資客而言，買屋後的利息支出，只要抓二、三年繳付即可，沒打算長期持有的投機客層，壓根不必看到二、三十年的平均利率，更有甚者，如果投資標的是預售屋，在交屋前出掉，當然完全不用考慮房貸利率，這樣低廉的資金成本下，誰有在怕央行升息？官員坐在辦公室想出來的辦法，只是白白讓投資客訕笑不接地氣！

 

■真相三：房市「升息效應」慢半拍　資產階級先買先贏沒在怕

 

依據了解，美國聯準會最快升息時點，應是2022年6、7月過後，一般來說，台灣升息的時間，不但會晚於美國，連升息幅度也會小一些，也就是說，就算明年台灣的房貸利率升息1碼，以目前五大銀行的新承作房貸利率1.346%來看，升息之後的台灣利率，還是處在相對低檔，由此來看，在明年中以前，升息對房市的宣示意義遠大於實質性影響。

 

在這種房價全面看漲的氣氛下，偏好房地產投資的台灣人，對這種「慢半拍」升息方式，當然沒人會怕，可以預料，2021年上半年，不動產市場將續處高點，價量緩步上揚，升息只是央行兵來將擋、水來土淹的急就章作法，對於房市降溫根本沒用。

 

更讓人憂心的，本來已經買不起房的自用首購族，眼看房市連漲已經慌了手腳，升息的利空消息，對他們來說更是雪上加霜，連央行總裁楊金龍都擔心升息影響年輕首購族，在專訪時表示「自己40歲才買房，建議年輕人可以先租房！」這種挖東牆補西牆的打房虛招，沒打到老虎，反而打到蒼蠅，讓買房成為資產階級才能玩的高級遊戲，更加不公不義！