「實價登錄」新制上路！破解炒房版「野蠻遊戲」三大秘密
2020/06/28 14:42
文／賴淑惠
「實價登錄2.0」7月1日正式上路！一改再改的遊戲規則，當然是為了讓房價更為透明，減少人為的上下其手空間，這次最大的變革，莫過於登錄責任回到了「買賣雙方」身上，不得再把造假責任，推到地政士與仲介業等身上；此外，申報登錄時間，改為過戶一併辦理，同時也讓「逾期申報」及「資訊不實」的罰則更加明確！但，這樣真的就萬無一失了嗎？
秘密一：「以低報高」獲利高於罰款 「中古屋」買、賣雙方鋌而走險沒在怕！
別傻了！當「獲利」大於罰款時，區區3到15 萬的罰款，只是九牛一毛，不過就是賣屋套利的一丁點不痛不癢支出成本。像是大家熟知的業界「以低報高」陋習，對買、賣雙方來說，依然存在相當的吸引力，最常見的，就是買家手上自備款不足，如果把價錢報高，就可以向銀行爭取到更高的貸款數字，賣家為了脫手成交，也樂於配合演出，當買賣雙方在造假實價時，可獲得的「利益」大於罰款，很多人都願意鋌而走險，說白了，如果冒險違法造假，可以獲得百萬元的利益，那麼區區幾萬元罰金，誰還看在眼裡，這跟由誰負責登錄？根本沒有直接關係！
「實價登錄」新制上路！破解炒房版「野蠻遊戲」三大秘密（示意圖／好房網News記者黃暐迪攝影）
事實上，政府要抓到這樣的買、賣雙方合意造假，也是千難萬難，成交案件這麼多，抽檢稽查不過是萬中挑一，根本抓不勝抓，尤其這種買、賣雙方互蒙其利的交易，彼此心知肚明，誰也不會出賣對方，被抓到的機會更是微乎其微，外人根本無從得知。
秘密二：送裝潢家電不稀奇！高賣再退、解約登錄 「新成屋」建商灌水一手包
一般人的單一買賣交易，尚且有這麼大的漏洞，手握數十到數百戶的建商新案，可以玩的造假花樣，更是多到不可勝數，造假背後的利益，更是從千萬起跳，怎麼可能就被區區15萬的罰款給嚇退了？尤其，如果建商賣的是動輒千萬的豪宅，用「登錄實價」當成墊高售價的跳板，是再聰明不過的做法！
有豪宅代銷私下表示，含蓄一點的建商，就自掏腰包，送個幾百萬元的傢俱裝潢，把這些成本灌進房價裡面，看似白白送好康，但接下來的數十戶，單戶房價等同直接墊高了幾百萬，總計利益少說千萬起跳，甚至高達上億，這點微薄成本，建商當然樂得做人情；至於土豪一點的建商，用A、B兩版本契約，先拉高成交實價，再直接退現金給買家，早就是業界公開的祕密！卑鄙一點的建商，可以在潛銷期，先找來A代銷賣掉高樓層的高價物件，讓這個建案的可查實價，屹立不搖，等到幾個月後，再換B代銷接手賣屋，神不知鬼不覺的，用之前的實價繼續銷售，整棟物件的價格自然水漲船高，而且完全無人起疑，此時，就算倒楣被抓，一戶一罰實價登錄的最高罰金15萬，建商也根本不痛不癢，買方還開開心心一起登錄實價，完全不知道自己被當冤大頭了，更有甚者，新制上路後，登錄實價，全程都改由建商自導自演，不用再假手代銷公司！
秘密三：「預售屋」成漏網之魚！建商自建自售 等同蓋牌坑殺消費者
至於過去常見的「用車位價格」墊高房價的陋習，這次也成為開罰的項目之一，倘若實價申報書上的「交易總價」、「車位個數」及「車位總價」等價格資訊申報不實，也會直接處3萬元至15萬元罰款，但，同上述道理可知，建商也寧可先闖再說，闖不過，也不過是一丁點罰金。
此外，這次的變革，最讓人詬病的，莫過於「預售屋」不必登錄，這讓實價登錄的可參考性大降，因為如此一來，不想讓價格曝光的建商，以後就可大鑽法令漏洞，只要乾脆不推「先建後售」的成屋案，就可以有恃無恐，不用急著登錄，如果是規模大一點的建商，甚至不用另外找代銷賣屋，可以自售自建一手包，房價最快也要兩年後交屋，才需要登錄曝光，用來坑殺不懂行情的消費者，簡直無往不利，做半套的實價登錄2.0，根本就是變相助長建商蓋牌，以墊價炒房！