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張欣民 張欣民,在房地產業界人稱他為不動產智庫,媒體稱他為「研展天王」,他從房地產記者到研展及教育訓練,到不動產資產管理,資歷完整,各大媒體經常報導他對房地產相關看法,同時也是諸多電視節目爭相邀訪的房產名嘴。
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預售屋還可以投資嗎?還有賺頭嗎?

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#預售 #預售屋 #投資 #打炒房 #報酬 #紅單 #換約 #房地合一稅 #多空觀點
文/張欣民
 
再過不到兩個月,兩個2.0版修法就要上路,對於預售屋的轉手與銷售都有更嚴格的規範,過去靠著預售屋槓桿作用,可以小錢賺大錢的模式是不是還能運作呢?預售屋還是個有賺頭的投資工具嗎?
 
預售屋在台灣風行已經超過半個世紀,它雖然潛藏有風險,但仍廣受市場歡迎,主要是自住者可以輕鬆付款方式購得新屋之外,更具有槓桿作用,可讓投資客以少少的錢賺到高報酬率,早變成另類的投資工具。
 
預售屋還可以投資嗎?還有賺頭嗎?(示意圖/好房網News記者楊欽亮攝影)
預售屋看板與人體告示牌。    好房網News記者楊欽亮 / 攝
 
也正因為預售屋的投資風氣太盛,加上少數業者及投資客太過高調,在國內疫情稍緩之後大炒預售屋,不僅引發民怨,也讓政府部門不能再坐視這股歪風,因此在政府祭出幾波打炒房的措施當中,預售屋似乎成了眾矢之的,特別是今年七月一日即將同步施行的實價登錄2.0與房地合一稅2.0,都鎖定預售屋炒作氣焰加以壓制。
 
近年來,預售屋的投機炒作,除了賣方藉著資訊不對稱,賺取黑心錢之外,主要是投資客靠紅單轉售及換約兩種方式大賺價差。這回兩個2.0版修法就朝以下三大面向對症下藥,期望一舉掃除市場上這些不公不義的炒作歪風。
 
一、預售屋交易資訊備查並即時登錄
 
過去實價登錄1.0,對預售屋可說是形同「放生」,成交資訊仍是一只黑盒子,購屋人買預售屋猶如摸黑購屋,好壞都靠運氣。實價登錄2.0要求預售屋簽約後30天內登錄,購屋人可有較即時的成交資訊參考,不會再傻傻的作出決定。
 
加上每個預售建案都必須事先備查,消費者可拿已登錄之數據,交叉比對備查之資料,很容易就知道該個案真正的銷售率,業者過去慣用的「最後精華保留戶」之伎倆,從此將再無用武之地。預售屋的價與量,也從此進入到全都露的時代!
 
二、預售屋紅單不得轉售予第三人
 
紅單是本小利大的投機行為,況且漏夜排隊搶紅單,每每成為新聞媒體的焦點,社會觀感極差。這回實登2.0版修法,特別明令禁止預售買受人再將紅單轉售予第三人,若有違者,將按戶(棟)處15萬元至100萬元罰鍰,以重罰來防杜有心人士投機炒作。
 
三、預售屋納入房地合一稅課重稅
 
預售屋簽完約、交屋前,是過去不少投資客「換約」賺取高額價差的時機點,這次財政部房地合一稅2.0修法,特別將過去視為「化外之民」的預售屋納入,不僅是上述的紅單,或是現在談的「換約」,賺到價差都要課以重稅,而且在預售轉成屋之後,其房地合一課稅的閉鎖期更是歸零計算,投資客想靠預售屋賺大錢是越來越難囉!
 
綜合以上三個面向來看,過去預售屋賺大錢的空間都被堵住了,紅單轉售此後是違法的,「換約」在多頭市場也許還有點空間,但要有給政府「抽頭」的心理準備,至於完工交屋後,至少要被綁5年才能換得20%的房地合一稅,其間更是充滿了許多不確定因素!所以,你想七月一日之後,預售屋還會是個好的投資工具嗎?

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