文／Dolin66
過去談到居住正義的話題時，德國總是被拿來當作正義的代名詞，因為國民所得高過臺灣非常多的德國，房價卻比臺灣還低，且多數國民選擇以租賃作為解決居住問題的主要手段。
然而近十年來，首都柏林的租金價格翻了一倍，光是2017年，平均租金就漲了20%，而許多德國人認為，這是因為像德國住房公司（Die Deutsche Wohnen）這類的大型房地產公司想要追求利潤最大化的結果，甚至有公民團體想要以德國《基本法》第15條「土地和地產可以轉為公共財產或其它形式的公有經濟」的規定，要求政府立法將上述大型房地產業者收歸國有。
國民所得高過臺灣非常多的德國，房價卻比臺灣還低 (德國慕尼黑／好房網資料中心)
如果光看事實的表象，許多臺灣房地產供給端會開心的鼓掌，然後將此作為所謂居住正義崩壞的象徵，並以此作為刺激臺灣房地產買氣的機會，但如果認真去尋找德國房價及租金自2011年起漲背後的原因，就可以很清楚的發現，那是因為德國的總人口，自2011年起穩定成長，難道是德國發現了快速提高生育率的方法？當然不是，真正的原因是德國自2011年起，有大量的外來移民進入德國，主要包括義大利、希臘等歐盟內部的移民，以及來自北非的難民；此外，德國房價之所以可以漲的那麼快，過去房價佔人民收入比例仍低當然也是另一個原因，因為人民雖然有怨言，但房價跟租金可能還沒到家庭平均負擔不起的的地步。
人口是影響房價的重要因素的第二個例子，就是經濟型態跟臺灣十分類似的日本，日本的勞動力人口自1995年起就開始下滑，總人口也在2010年到達顛峰，日本東京的房價從1990年到1995年間，就已經向下修正了35％，1995到2010年間，房價再度下滑38％。
反觀臺灣，今年二月已經出現單月總人口負成長的狀況，105年勞動力人口就已經開始下滑，一般預估2021年就會真正進入總人口衰退的情形，而從德國跟日本的例子來看，如果臺灣短期間內無法藉由大量外來移民改善人口持續減少的大格局，從前述德國跟日本的例子來看，未來臺灣房地產想要持續維持在目前依舊偏高的價位，恐怕有很高的難度。
也因為人口跟房地產價格趨勢息息相關，所以長期能維持人口正成長的縣市，房價的表現將相對有支撐，就像日本東京的房價，從2012年起，穩定的持續上漲，而此時期東京的人口也呈現穩定增加的情形，不過要提醒各位讀者的是，儘管東京的房價呈現穩定上漲的格局，但價格依舊處於1990年代末期泡沫經濟時的房價高點的1/4，換句話說，區域間的人口移轉紅利，恐怕沒辦法抵抗整個國家的總人口減少的利空。
最後要注意的是，日本整體經濟泡沫崩解的時點，也是房價泡沫開始破裂的起點，美國已經在3月出現國債殖利率倒掛的經濟衰退訊號，對岸的中國大陸製造業指數也已經跌破50的榮枯分界線，但臺灣股票市場依舊在全球資金氾濫的背景下持續維持在高點，我想無論是想要將房地產或是股票當作投資標的的朋友，都應該謹慎觀察全球金融市場這幾個月的波動，最糟的狀況就是，臺灣房地產市場正處於日本的1990年代，必須要有面對失落數十年的心理準備。
既然我們可能在不久的將來，就有可能面對到最糟的情況，下一篇文章將探討，從自住客、投資人及房地產供給端，最合宜的應對策略。
