人口紅利剩9年 房市考驗才開始？
文／卓輝華
臺灣自1990年開始邁向人口紅利期，估計至2026年將結束人口紅利期。所謂「人口紅利」依國家發展委員會定義，係指國內勞動年齡人口達總人口66.7％以上、扶養比在50％以下的狀態。台灣、韓國、日本這三個人口結構相似的東亞國家，在1990年之前，受惠於人口紅利的影響，都創下土地神話般的房地產市場奇蹟！經濟學人曾提出：「東亞在1965年至1995年間的國內生產毛額成長，有三分之一來自有利的人口統計，特別是勞動力突增。」
人口紅利剩9年 ，房市考驗才開始(資料中心)
臺灣前三波房地產市場景氣，主要是人口增加與環境改善的強烈住宅需求所引導。而勞動年齡人口增加就是房地產需求最大的族群。1962年是勞動年齡人口比例最低點僅51.53%，扶養比最高點達94.05%。至第一波房地產景氣高峰的1967年，勞動年齡人口比例升至54%、扶養比降至83%。一直到1980年第三波的景氣高峰，勞動年齡人口比例已經升至63.5%、扶養比降至57%。
臺灣第四波房地產市場景氣高峰期，就發生在人口紅利初始期。1987年第四波房價明顯復甦，該年的勞動年齡人口比例升至66%、扶養比降至50.8%，幾乎就要達到人口紅利期的標準。至1989年6月的房價高峰時，也是台灣人口紅利開始的前一年，三年之內平均房價上漲三至四倍。若不是政府於1989年起一連串的政策調控與選擇性信用放款管制等打房措施，當時的房價還是有繼續上漲的機會。
1990年開始，勞動人口比率提高至66.7%以上，撫養比率降至50%以下，真正邁向人口紅利期。雖然遭到政府打房的政策調控，房價在之後的幾年緩步下跌，但是房地產交易量卻大爆發。從1993年起至1999年的七年間，總共成交307.5萬棟房屋，平均每年交易44萬棟房屋。房屋交易量的高峰點，發生在1996年的50.9萬棟，是歷年來第一名的年度房屋交易量。這麼長時間的大量交易棟數，至2016年都未再發生過，預估未來也將不會再發生了。
2003年是台灣房地產市場第五波從谷底開始復甦的時間點，這一年的勞動人口比率高達71%以上，撫養比率降至41%以下，一直到2015年，勞動年齡人口數達到最高峰值的1736.9萬人，而扶養比在2012年達到歷史最低的34.75%，在在顯示近年來，是台灣勞動力資源最充沛、勞動年齡人口負擔最輕的時期。從人口結構展現出的最強人口紅利期的近十年間，整個台灣房市景氣由谷底邁向繁榮，台北市平均房價從每坪30萬元漲至85萬元，其他主要都市房價也翻長一至二倍，持續十年的房市多頭，剛好發生在人口紅利期的最高點之前的十年間。
2015年是人口紅利的最高峰反轉向下的時期，恰好也是第五波房地產景氣高峰反轉的時期。國家發展委員會估計人口紅利期結束的時間點將發生在2026年，但是自2015年至2026年總計減少的勞動年齡人口達155.8萬人，至2060年時，臺灣勞動年齡人口將只剩下868萬至1007萬人。人口紅利期衰退不僅表現在勞動年齡人口的減少，更代表這些人的扶養負擔加重與消費能力下降。因此，2016年開始，勞動力減少是不容忽視的事實，也將對於未來房地產市場帶來嚴峻的考驗！