嚴選40題！不動產經紀人考前大猜題
文／蔡志雄律師
不是亂猜，根據過往考試統計出題頻率！標示條文重點及考試最重要關鍵（代理、應有部分必考，要注意）
1【13次】第 758 條，不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更，應以書面為之，且非經登記，不生效力。
《重要關鍵》不動產記得登記＋加書面
《經典題型》甲向乙購買大樓房屋一戶，雙方簽妥買賣契約，問甲何時取得房屋所有權？
乙將房屋過戶登記給甲時
2【10次】第 1144 條，配偶有相互繼承遺產權，應繼分依左列各款定之：
一、與直系血親卑親屬同為繼承時，其應繼分與他繼承人平均。
二、與父母或兄弟姊妹同為繼承時，其應繼分為遺產二分之一。
三、與祖父母同為繼承時，其應繼分為遺產三分之二。
四、無第一順序至第四順序之繼承人時，其應繼分為遺產全部。
《重要關鍵》配偶與直系血親卑親屬平均；與父母或兄弟姊妹二分之一；與祖父母三分之二，要注意此類考題通常尚包括代位繼承部分
《經典題型》甲有配偶乙及子女丙、丁，丙已結婚並生有二子 A、B，甲死亡時留有遺產三百萬，若丙先於甲死亡時，甲之直系血親卑親屬A、B得繼承遺產若干？
A、B各得五十萬
3【8次】第 118 條，無權利人對於權利標的物所做的處分，必須經有權利人的承認才有效力。
《重要關鍵》無權處分，效力未定
《經典題型》甲未經乙之同意，將乙借其擺飾之骨董售交知情之丙：
甲丙間之債權行為有效，物權行為應經乙之承認始生效力
4【8次】第 425 條，出租人於租賃物交付後承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，租賃契約對於受讓人仍繼續存在，此稱為『買賣不破租賃』。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
《重要關鍵》買賣不破租賃，租賃物一定要交付，所有權要讓與，例如房屋過戶才有適用
《經典題型》甲將其房屋出租與乙，言明租期3年，有訂立契約書但未公證。至第2年時甲將房屋所有權讓與丙，乙得向丙主張？
該租賃契約仍存在
5【8次】第 464 條，使用借貸就是一方以物交付他方，他方於無償使用後返還其物的契約。
《重要關鍵》使用借貸一定要將物交付，一定是無償
《經典題型》甲向乙借一套百科全書，下列敘述何者最正確？
甲與乙之借貸契約為要物契約，以物之交付作為契約之成立要件，且為無償契約
6【8次】第 1138 條、第 1139 條，遺產繼承人，除配偶外，依左列順序定之：
一、直系血親卑親屬。
二、父母。
三、兄弟姊妹。
四、祖父母。
第一順序繼承人，以親等近者為先。
《重要關鍵》配偶當然是繼承人，依順位繼承人分別是直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母。
《經典題型》請問我國民法有關繼承之順序規定為：
直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母
7【8次】第 1173 條，繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有財產中，為應繼遺產，但被繼承人於贈與時有反對意思表示者不在此限。
《重要關鍵》因結婚、分居、營業贈與的財產通通要算回來為應繼遺產
《經典題型》繼承人於繼承開始前已從被繼承人受有贈與而應予歸扣之財產，不包括下列何者？
（A）因結婚所為之贈與 （B）因分居所為之贈與 （C）因營業所為之贈與 （D）因扶養所為之贈與，答(D)
8【7次】第 103 條，代理人在代理權限內，用本人名義所做的意思表示直接對本人發生效力。
《重要關鍵》代理必須在代理權限內，而且是用本人名義
《經典題型》以下關於代理制度之敘述，何者正確？
代理人於代理權限內以本人名義所為之法律行為對本人有效
9【7次】第 359 條，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責，買受人得解除其契約或請求減少價金，但解除契約顯失公平僅得請求減少價金。
《重要關鍵》物之瑕疵法律效果為解除契約或減少價金
《經典題型》關於買賣契約之敘述，下列何者正確？
買賣標的物如有瑕疵，買受人可以主張減少價金或解除契約
10【7次】第 761 條，動產物權讓與，非將動產交付不生效力。但受讓人已占有動產，於讓與合意時即生效力。
讓與動產物權，而讓與人仍繼續占有動產，讓與人與受讓人間得訂立契約，使受讓人因此取得間接占有以代交付。
讓與動產物權，如動產由第三人占有，讓與人得以對第三人返還請求權讓與於受讓人以代交付。
《重要關鍵》動產記得要交付，包括簡易交付、間接交付、占有改定
《經典題型》關於動產與不動產之區分，下列何者為真？
不動產以登記為權利變動之方式，動產則是交付
11【7次】第 819 條，各共有人得自由處分應有部分。
共有物之處分、變更及設定負擔應得共有人全體同意。
《重要關鍵》共有人可以自由處分應有部分
《經典題型》甲、乙、丙、丁共有土地一筆，其應有部分各為四分之一，若甲欲將其應有部分設定抵押權予第三人時，應綜合下列何種要件？
甲得單獨為之
12【7次】第 860 條，普通抵押權就是債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供債權擔保的不動產，可以就不動產賣得價金優先受償的權利。
《重要關鍵》抵押權不用移轉占有，只是就不動產賣得價金可以優先受償
《經典題型》甲向乙借款500萬元，並將所有之A地設定普通抵押權給乙，下列敘述何者最正確？
乙就A地賣得之價金有優先受償之權
13【6次】第 92 條、第 93 條，受到詐欺或脅迫做成意思表示，表意人可以在發見詐欺或脅迫終止後一年內撤銷意思表示。如果詐欺是第三人所做的，就要相對人明知事實或可得而知才能撤銷，而且不能對抗善意第三人。
《重要關鍵》脅迫可以對抗任何人，詐欺不能對抗善意第三人
《經典題型》因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，依民法規定均得撤銷之，惟二者在效力上有何不同，試分述之。
14【6次】第 99 條，法律行為附停止條件，條件成就發生效力；附解除條件，條件成就失去效力。
《重要關鍵》停止條件是發生效力，解除條件是失去效力
《經典題型》下列何者為附解除條件之法律行為？
當甲大學畢業時，乙的房屋就不再出租給甲
15【6次】第 179 條，無法律上之原因而受利益，致他人受損害，稱為『不當得利』，應返還利益。雖有法律上原因之後已不存在者，亦同。
《重要關鍵》不當得利就是無法律上原因受利益，例如占用別人的車位，要返還利益
《經典題型》甲將自己之汽車停在乙的停車格內多日，乙自己沒有汽車，停車格也未出租給他人使用，甲在乙的要求下將汽車開走，下列敘述何者最正確？
乙仍得對甲主張不當得利，請求甲返還利益
16【6次】第 273 條，連帶債務債權人，得對於債務人中之一人或數人或全體，同時或先後請求全部或一部給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。
《重要關鍵》連帶債務債權人可以請求債務人中一人，全部給付，全部清償前還是負連帶責任
《經典題型》甲、乙、丙三人共同向丁借款三十萬元，並願意承擔連帶責任，不過他們三人對內彼此言明，各負擔十萬元債務。請問當丁向債務人甲求償時，他最多可以要求多少之金額(倘不計算利息)？
三十萬元
17【6次】第 668 條，各合夥人之出資及其他合夥財產，為合夥人全體之公同共有。
《重要關鍵》合夥財產由合夥人全體公同共有
《經典題型》下列何者非屬公同共有？
（A）遺產（B）合夥財產
（C）夫妻共同財產（D）夫或妻職業上所必需之物 答(D)
18【6次】第 941 條，地上權人、承租人、受寄人，或基於類似法律關係占有他人之物者，他人為間接占有人。
《重要關鍵》承租人是直接占有人，出租人是間接占有人
《經典題型》關於租賃契約，下列何者正確？
租賃契約之承租人為租賃物之直接占有人，出租人為間接占有人
19【6次】第 1017 條，夫或妻之財產分為婚前財產與婚後財產，由夫妻各自所有，不能證明為婚前或婚後財產，推定為婚後財產。
夫或妻婚前財產於婚姻關係存續中所生之孳息視為婚後財產。
《重要關鍵》法定財產制，誰名下的財產就是誰的
《經典題型》甲男乙女於民國七十年結婚，乙未工作，由甲扶養，次年甲以乙之名義購買不動產一棟，至今該不動產仍登記於乙之名下。請問該不動產之所有權人為？
乙
20【6次】第 1065 條，非婚生子女經生父認領，視為婚生子女。經生父撫育，視為認領。非婚生子女與生母視為婚生子女，無須認領。
《重要關鍵》認領就會變成婚生子女，權益都一樣，撫養過就視為認領
《經典題型》生父承認其與非婚生子女有父子(女)關係之意思表示，稱之為：
認領
21【5次】第 8 條，人失蹤滿七年可以為死亡宣告；失蹤人80歲以上滿三年可以為死亡宣告；失蹤人遇特別災難滿一年可以為死亡宣告。
《重要關鍵》死亡宣告七年，80歲以上三年，特別災難一年
《經典題型》一般得為死亡宣告聲請之失蹤期間為：
七年
22【5次】第 78 條，如果沒有得到法定代理人的允許，限制行為能力人做成單獨行為，無效。
《重要關鍵》限制行為能力人做成單獨行為，例如免除債務，無效
《經典題型》14歲之甲未得父母之允許，對同學為債務免除之意思表示，其效力如何？
無效
23【5次】第 87 條，表意人與相對人通謀虛偽意思表示，意思表示無效，但不得以其無效對抗善意第三人。
《重要關鍵》通謀虛偽意思表示，無效，記得不能對抗善意第三人
《經典題型》甲生意失敗，為避免自己擁有之不動產遭債權人查封拍賣，乃與乙訂立假的買賣契約，將此不動產虛偽移轉登記給乙，嗣後乙於此不動產設定抵押權予善意、不知情之丙。請問此抵押權設定是否有效？
有
24【5次】第 95 條，非對話做意思表示，通知達到相對人時才發生效力。
《重要關鍵》非對話意思表示，到達時生效
《經典題型》書商甲寄當季書單價目表給乙，乙經過審慎考慮，勾選自己所需要的書單，並將該書單放進信封，之後放置書桌上。隔天乙上班途中，經過郵局時，將該信件投入信箱。該信件於三日後到達書商甲處。乙發出之要約何時發生效力？
信件到達書商甲時
25【5次】第 127 條，旅店、飲食店及娛樂場之住宿費；租賃動產為營業者之租價；醫生之診費；律師之報酬；商人供給之商品及產物之代價，消滅時效為二年。
《重要關鍵》一般時效15年，租動產租金時效2年
《經典題型》甲向乙租車公司租車，乙對甲之租金請求權消滅時效為：二年
26【5次】第 184 條，故意或過失，不法侵害他人權利，稱為『侵權行為』，要負損害賠償責任。
《重要關鍵》侵權行為要負損害賠償責任
《經典題型》有關損害賠償之規定，下列何者為是？
損害賠償之債，發生原因可能是契約、侵權行為或債務不履行
27【5次】第 205 條，約定年利率超過百分之二十，債權人對超過部分的利息無請求權。
《重要關鍵》利率最高百分之二十，超過不能請求
《經典題型》甲向乙借了50萬，約定利息為週年利率百分之30計算，下列敘述何者正確？
約定之利率過高，超過法定週年利率20%部分之利息，乙無請求權
28【5次】第 224 條，債務人的代理人或使用人，關於債的履行有故意或過失，債務人要負同一責任。
《重要關鍵》題目裡面提到店員、員工、職員的疏失，當作是老闆的疏失就對了
《經典題型》甲與乙締結A畫的買賣契約，約定由出賣人甲在兩天內將A畫送至乙處；甲將A畫交由店員丙送至乙處，因丙之過失，A畫滅失。下列敘述何者最正確？
甲應對乙負擔給付不能之損害賠償責任
29【5次】第 244 條、第 245 條，債務人所做的無償行為有害債權，債權人可以聲請法院撤銷。
債務人所做的有償行為，在行為時明知有損害債權人權利，以受益人於受益時也知道情事為限，債權人可以聲請法院撤銷。
當債務人的行為非以財產為標的，或僅有害於以給付特定物為標的債權，就不能行使撤銷權。
《重要關鍵》無償行為都可以撤銷，有償行為要受益人明知才可以撤銷
《經典題型》甲將其所有出租於丙之房屋，以三百萬元出賣予乙，約定於民國八十九年元月三十一日租期屆滿時交付房屋，並辦理所有權移轉登記，丙知悉，乃出價四百萬元向甲購買，甲遂將房屋又賣予丙，並辦畢所有權移轉登記，乙之下列主張，何者正當？
以甲、丙為被告，訴請判決撤銷甲、丙間買賣，塗銷丙的所有權移轉登記
30【5次】第 250 條，當事人可以約定債務人債務不履行時應支付違約金。
違約金視為因不履行而生損害的賠償總額。
《重要關鍵》違約金就是不履行而生損害的賠償總額
《經典題型》
關於違約金之約定，下列何者正確？
違約金視為因不履行而生損害的賠償總額
31【5次】第 326 條，債權人受領遲延，或不能確知債權人，清償人得將給付物為債權人提存。
《重要關鍵》提存是債消滅的原因
《經典題型》下列何者非債之消滅原因？
（A） 清償（B） 提存（C） 免除（D） 互易 答(D)
32【5次】第 681 條，合夥財產不足清償合夥債務時，各合夥人對於不足之額連帶負責。
《重要關鍵》合夥人對債務要連帶負責
《經典題型》合夥財產不足清償合夥債務時，各合夥人對不足部分應如何負責？
連帶負其責任
33【5次】第 767 條，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者得請求返還之。對於妨害所有權者得請求除去之。有妨害所有權之虞者得請求防止之。所有權以外之物權準用之。
《重要關鍵》所有人有返還請求權、妨害除去請求權、防止妨害請求權
《經典題型》下列何者，非基於所有權而發生之請求權？
（A）所有物返還請求權 （B）所有權之妨害除去請求權
（C）所有權之妨害預防請求權 （D）占有物之返還請求權 答(D)
34【5次】第 817 條，數人按應有部分對於一物有所有權，為共有人。
應有部分不明，推定均等。
《重要關鍵》有應有部分的就是分別共有，繼承是公同共有
《經典題型》甲、乙是兄弟，共同出資購買A地，應有部分各二分之一。嗣後甲、乙之父親死亡，二人共同繼承其遺產B地及C屋，應繼分均等。請問下列何者正確：
甲、乙在A地上之共有關係為分別共有，在B地及C屋上為公同共有
35【5次】第 870 條，抵押權不得由債權分離而讓與或為其他債權之擔保。
《重要關鍵》抵押權不能跟債權分離
《經典題型》下列敘述何者錯誤？
（A）抵押權為擔保物權
（B）抵押權之效力及於抵押物之從物及從權利
（C）抵押權得由債權分離而為讓與或為其他債權之擔保
（D）抵押權之效力及於抵押物扣押後，自抵押物分離而得由抵押人收取之天然孳息，答(C)
36【5次】第 970 條，姻親之親系及親等之計算：
一、血親之配偶，從其配偶之親系及親等。
二、配偶之血親，從其與配偶之親系及親等。
三、配偶之血親之配偶，從其與配偶之親系及親等。
《重要關鍵》姻親的親系、親等，都是跟著配偶的算就對了
《經典題型》甲乙為兄弟，則甲之配偶與乙之配偶為：
二親等旁系姻親
37【5次】第 1148 條，繼承人自繼承開始時，承受被繼承人財產上一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人本身者不在此限。
繼承人對被繼承人債務，以因繼承所得遺產為限負清償責任。
《重要關鍵》繼承人對被繼承人債務，以所得遺產為限
《經典題型》甲死亡時遺留存款三百萬元以及債務五百萬元，無配偶，有子乙與孫丙各一人。下列敘述何者正確？
乙所繼承之債務，以因繼承所得遺產為限，負連帶責任
38【5次】第 1151 條，繼承人有數人，在分割遺產前各繼承人對於遺產全部為公同共有。
《重要關鍵》繼承遺產是公同共有
《經典題型》因繼承而取得之財產，其財產在分割前，於繼承人間之關係為: 公同共有
39【5次】第 1166 條，胎兒為繼承人，非保留其應繼分，他繼承人不得分割遺產。
胎兒關於遺產分割，以其母為代理人。
《重要關鍵》胎兒繼承要保留應繼分，以其母為代理人
《經典題型》下列何者為錯誤？
（A）胎兒為繼承人時，非保留其應繼分，他繼承人不得分割遺產
（B）胎兒關於遺產之分割，以其父為代理人
（C）繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限
（D）遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對他繼承人因分割所得之遺產，負與出賣人同一之擔保責任，答(B)
40【5次】第 1223 條，繼承人之特留分，依左列各款之規定：
一、直系血親卑親屬特留分，為其應繼分二分之一。
二、父母特留分，為其應繼分二分之一。
三、配偶特留分，為其應繼分二分之一。
四、兄弟姊妹特留分，為其應繼分三分之一。
五、祖父母特留分，為其應繼分三分之一。
《重要關鍵》特留分比例，配偶、直系血親卑親屬、父母都是二分之一，兄弟姊妹、祖父母都是三分之一
《經典題型》兄弟姊妹的特留分為其應繼分之多少？
三分之一
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