《房地產是一輩子的事》--我的房市立場為何？
2013/03/20 09:00
文／張金鶚
很多媒體記者總喜歡把我冠上「空頭總司令」的頭銜，老實說，我不喜歡媒體操弄「多頭」與「空頭」的形象，在媒體版面塑造「多」與「空」的意識型態。從結果來看，最後民眾還是回到「信者恆信、不信者恆不信」的兩極化看法，但被扣上「空頭總司令」的大帽子，讓長期在學術界研究的我，感到被污名化。
做研究的人都知道一個研究案開始的動機與目的，都是為了分析市場與找到答案。在研究之初絕對是秉持中立，沒有任何預設立場，更不是為了要表達某一種觀點，再決定研究方向。
再者，每個研究案都是經過嚴謹的流程，取得的結果也是依據「研究數據」來說話，不管結果好或不好。學術界該扮演的角色就是：春燕來了，就要報喜；即便要當黑烏鴉，也只好硬著頭皮當。
反對空方言論的人，對我持有3間不動產有很深的誤解，認為我言不由衷、表裡不一。但了解我20多年購屋經驗的人，就知道我持有的3間不動產，一間是自住、一間是買給爸媽住，另一間則是我的第一屋，目前當作親友聚會的場所，因為我對第一屋擁有深厚的情感，捨不得賣，後來決定參與都市更新。
愛錢 更愛自我理想
其實，2011年7月是我心中認為賣屋的最佳時機，因此第一屋曾委託房屋仲介公司銷售，但在最後即將賣出之際，社區鄰居希望我能一起參與推動都市更新，於是我放棄了賣屋的想法，用實驗的精神去親自參與都更，同時也能與實務界接觸，更了解都市更新。
雖然身在學界，但我認為，學者不應只是在象牙塔裡研究，從第一代的不動產證券化產品，到早期擔任二房東，後來也當了大房東，我都有實際參與的投資經驗，而都市更新也是一種新的嘗試，於是我啟動第一屋的都市更新。
反對我立場的人曾經質疑，難道我自命清高、不愛錢？即使看空市場，也不願賣屋。我的想法卻很單純，沒有人不愛錢，不希望後半輩子不用愁，只是我「更愛」做自己有興趣的事及實現自我理想。
現在回想起來，當初若沒有都更的因緣際會，我的第一屋應該已順利脫手，但即使如此，我從來都沒有後悔過目前都更的決定與理想。
對於被冠上「空頭總司令」、「市場反指標」的稱號，主要是很多媒體把房地產塑造成「只漲不跌」的假象，但那會是真的嗎？
答案是：「不可能」。因為如果有一項投資商品能掛保證「只漲不跌」，那麼每個人應該都把畢生的積蓄投資下去，甚至借錢也要投資，若進一步再問任何一位「看多」的房地產專家， 相信也沒有人能保證「買房子一定不會賠錢」。
房價不會只漲不跌
那麼，房地產「只漲不跌」的謬論，從何而來？
回到房地產本質，包括投資門檻高、變現性不易、以小搏大、財務槓桿高等，由於交易流程與買賣時間長，造成變現性差，即便跌價，它的跌價速度相對是慢的；甚至可能出現房地產景氣先回檔了，但價格仍在高檔的時間落差。以2012 年的狀況來說，房地產不是不跌，只是時候未到，或是剛剛開始跌，但多數人仍沒有感覺。
「房地產只漲不跌」只是神話，精確點說，應該是部分區域有「短期大漲、長期小回」特徵，這中間有2 個觀念值得釐清。
第一個觀念是房地產是「實質資產」，不容易跌，即便是跌，其跌幅也很有限。但大家卻忽略了，它的另一個特性是「槓桿」，只要準備200 ∼ 300 萬元，就能買到千萬元價值的不動產，若房價只跌到剩下800 萬元，從自備款來看，等於是全跌光了。
第二個觀念是「短期大漲、長期小回」背後的意義，房地產多頭來臨時，漲得速度快、漲幅大；但空頭來了，跌幅是緩緩下跌，1 年也許跌個5%，但就像「溫水煮青蛙」一樣，連跌5 年後總共跌了29%（以房價10 萬元為例，第1 年跌5%，只剩9.5 萬元，第2 年再跌5%，只剩9.025 萬元，以下類推），最後自備款不僅跌光了，其間負擔的房貸利息，也是會一去不復返。
舉例來說，若在1990 年買進每坪25 萬元在台北市松山區永吉路的房子，持有至2010年價格上漲至每坪45 萬元，20 年的名目報酬率為80%，但扣除20 年須繳的房屋稅與地價稅，約原始成本4%、每年1 萬元的管理費用，以及增值稅、手續費等售屋成本，約售價的2%，算起來，名目報酬只剩58%，買屋20 年的報酬率只有58%，複利年報酬絕對低於3%，並不算是划算的投資。
因為房地產的持有成本，相對其他投資產品是高的，包括房屋稅、地價稅、維修成本，再加上資金自備款300 萬元的機會成本，因為這300 萬元拿去購屋，損失的就是這20年把300 萬元放在定存的利息成本，這些成本加計，等到賣出房屋時，很可能還是賠錢的。
我的衝突與選擇
當房市各方看法多空交戰，發生衝突時，該如何選擇？我會採取4個步驟，決定此衝突與選擇。
步驟1：首先仔細分析多方與空方的說法，其數據的真實性、代表性，其背後道理與邏輯的可靠性與說服性。換言之，就是針對多空雙方的關鍵因素，評估何者力量較大、較為可信。
步驟2：其次，多空各方的各自立場也應有所掌握了解，不應因其立場而偏頗其說法。
步驟3：仔細思考個人面對多空交戰時，可以承擔的損失與期待獲利的機率。
步驟4：最後，再檢視個人對此個案產品的偏好與替代性。
◎摘錄自《房地產是一輩子的事》，張金鶚著，原富傳媒出版