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胡偉良 胡偉良畢業於台大土木系,畢業後通過國家高考取得技師執照,做過公務員,兩年後轉入民間部門工作,先後從事建材、營造業務,之後再跨足房地產領域。台大畢業後先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。目前從事房地產生態系的建構。
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「炒房客」和「房地產開發商」被套牢了嗎?

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#多空 #炒房 #投資客 #多空觀點
文/胡偉良
 
最近大家都在討論「炒房客的日子不好過,被套牢或損失慘重」、「有很多開發商已經不支倒地」之類的話題,我也不斷的被問到對相關問題的看法。
 
我雖然身為一個房地產的業者(旗下並擁有建設公司、營造廠、資產管理公司),並為第一代的創業者,因為自視甚高,因而總是持平的去看待這個產業,既不炒作也不譁眾取寵,因而常以個人近身體驗撰文來和大家分享,多年以來,有不少人因為接受了我的觀點而逃離、避開了「房災」,但也有不少酸民,以我具備著業者身份,而認為我是業界打手,不僅聽之藐藐,甚至不分青红皂白的橫加排斥,這是很無奈的事。
 
「炒房客」和「房地產開發商」被套牢了嗎?
台北市東西軸線翻轉。好房網News記者楊欽亮 / 攝影
 
正常健康的產業環境,產業才能永續發展
 
對2001年以來的房地產狂飆發展(2003年因SARS 風波,停頓了一小段時間),我很不幸沒能參與盛會,那時我正身陷在一個政治烏龍官司中,等到官司結束(2009年),想投入其中,却發現房地產因為這十年的瘋狂發展而隱含危機,果然2010年開始,房地產市場交易量大幅下滑,房價卻依然扶搖直上,這種情形代表自住客已經負荷不了高房價而開始退場,市場上只剩下炒房客,對照當時新莊重劃區的炒房客竟占到購房總量的七、八成之多,市場充斥的泡沫可想而知,當時大家玩的正是「擊鼓傳花的遊戲,每一個玩家都想在遊戲結束之前趕快把手中的花傳給下一個人,而接手最後一棒的往往是處於相當弱勢的真正需求者或盲目的投機客」。而政府也意識到問題的嚴重,而連番下重手打壓,正是所謂:房市最熱的時候,也正是政府應該採取政策干預的時候,「在派對最熱鬧的時候撤掉酒杯,防止賓客酒後鬧事。」
 
其實好的業者都會希望擁有公平正常的經營環境,在房價狂飆的時候,業界良莠不齊,官商勾結,大家混水摸魚,好的業者反而出頭不易,甚至淪為亂世下的犧牲品,只有在退潮時,才能真相大白,劣幣才會被逐出市場,只有好的,獲得自住客肯定的業者才能存活下來。
 
炒房無異於走鋼絲
 
現在隨著政府房產政策的日益健全,對炒房客的抑制效果也愈發明顯,炒房客現在大多騎虎難下,不僅房子無人問津,資金鏈也面臨斷裂的風險,不少人後悔當初房價還算高的時候沒有早點賣掉。也有些炒房客看清房市,斷尾求生,尤其一些「大坪數的假豪宅」,在供過於求的情況下,出脫的單價大幅下修,但以這一類的少數特殊案例,宣稱「房價已經全面大幅下跌」則與事實並不相符,也可能使得一些有購屋需求但又認知不清的剛需購屋者,失掉以合理價格購入好屋的大好機會。
 
不能炒房了,炒房客拋售
 
其實在2010~14年間,一些真正有投資眼光的高段位炒房客,看著風向不對早就離場,現在這些煎熬難過,套牢無法甩手的很大一部分,都是高價接盤的跟風族,這些炒房客有些依然對房市抱有幻想,認為幾年後房價還會回漲,有些則捨不得斷尾求生。
 
為什麼我們現在的房價會被炒得這麼高?
 
炒房客本來就是為了賺錢所以不斷的去買房,然後握著這些房子,等到房價上漲到一個巔峰時期才會賣出,也因為他們的囤房而排除了部分自住客的正常購屋。另一個原因,則是源自人們的貪婪,因為對很多炒房客來說,買房子就是因為看中了其中的商業增值效應。像有些比較平凡的家庭,家裡已經可能有一間房子了,却因為想多買房子出租及(或)等待升值來賺取價差而投入買房。
 
有一句話說:出來混的話,總是要還的。所以現在很多的二手房,雖然掛出銷售,但是實際上根本就賣不出去,就像很多的房仲業說的「現在二手房想要賣出去的話,只有大幅降價」,因為如果不降價的話,對於很多剛需族來說,他們頂多只是看看並不會真的去買。
 
不少網紅不斷的唱衰房價,很多是以偏概全,或是誇大其詞,有些可能是出於無知,有些可能則是蓄意藉「降低人們對房價的心理預期,並因此不買,​來壓迫房價降價(因需求減少)」。
 
“房地產開發商”被套牢了嗎?
 
經歷了2001年以來的房市大多頭,很多房地產開發商現在已經是腰纏萬貫,不缺資金,能耐得住房子暫時不賣的壓力,他們甚至還接手撑不過資本寒冬的其他建商的建案。
 
因此,在這個時候想要以「腰斬的價格買到合格的產品」應無可能,反之,如果有太便宜的房子出現,你真的敢買嗎?
 
最後,我要聲明,我一向是高房價的反對者,只是務實來看,房價要大降不易,除非房市崩盤,否則要房價快速下降基本上也少有可能,只有穏中帶降在現實上才是可行,也才是房市的健康發展之道。

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