借房貸去投資，你要承擔哪些風險？
2018/09/30 08:00
文／林奇芬
目前房貸利率已經殺低到1.62%，可說是接近史上最低。這麼低的房貸利息，有沒有資金套利空間呢?想要活用房地產，進行資金套利，你必須認清四大風險。
過去幾年曾經流行，借房貸買基金，用基金利息收入來付房貸利息，賺取其中利差的套利交易。有人甚至說，這是一種無風險投資。假設用房貸借出1000萬元，買年配息率高達8%的高收益債券基金，若房貸利率僅2%，則二者之間有6%利差，等於一年淨賺60萬元收入。
借房貸買基金，用基金利息收入來付房貸利息，但是這真的沒有風險嗎？
由於房貸利率極低，善用房貸借出資金，確實是一個靈活資產、創造收益的方法。但是任何投資都有風險，並非穩賺不賠，進行這樣投資前，還是要謹慎評估可能面臨的幾個風險。
風險一，房貸利率會永遠不變嗎？
目前房貸利率水準極低，由於資金成本低廉，確實有套利空間。但房貸利率並非固定不動，會隨著金融環境變化。目前台灣利率水準維持低檔不變，但以美國而言，聯準會已經多次升息，利率水準持續攀升。若未來通膨率上揚，台灣也不排除提高利率的可能性。
風險二，轉換不同貨幣，匯率損失大於利息收入？
通常購買高配息基金，大多屬於境外基金投資，需要用外幣購買。舉例來說，有些高收益債券基金，若美元計價，配息率高達8%，若是南非幣計價，配息率更可能高達12%，選擇南非幣似乎賺更多。
但事實上，光今年以來至9月25日，南非幣對美元就貶值了將近13.8%，等於把利息收入都吃掉了。因此，進行投資時要特別注意，有時候匯率損失更勝過利息收入，賺到利息賠掉匯差的情況時常可見。
風險三，投資本金，可能因為市場震盪而縮水？
投資1000萬元購買基金，若本金可維持不變，還有每年穩定配息收入，確實有套利空間。但若投資的本金持續縮水，想要賣出基金時，拿不回原先的1000萬元，則可能套利不成反而還有損失。
追蹤目前債券基金，配息後本金可維持或成長的實在不多，顯示很多利息是從本金中配出來的，拿到利息的同時，也面臨本金縮水風險。此外，金融市場上下波動，本金波動的風險其實也相當高。
風險四，過了房貸寬限期，房貸本金償還壓力大？
借房貸，不是只需要付利息，還要還本金。若想先不還本金，可使用房貸寬限期，只繳息不還本。但是一般房貸寬限期最多僅三年，除非有特殊關係，否則難以展延。另外，可以借理財型房貸，但相對利率水準較高，一般按定儲利率再加碼固定比例，但相對套利空間縮小。但不管哪一種，最終都需要償還本金，而屆時本金償還能力如何呢?
以上例子，主要以投資高配息基金為例，這類產品有固定收息，因此在利息收入與房貸利息支出間有套利空間，但即時如此，其中仍有四大風險需要注意。如果投資人拿房貸去做其他投資，例如單一股票，則面臨風險更高，需要謹慎評估投資標的長期配息能力與股價波動風險。
善用房子的資金周轉能力，可以幫你創造財富，但也必須認清其中風險，才不會「偷雞不著，蝕了米」。
(以上為個人看法，不作為投資建議，投資人請自行判斷投資風險)