文／林奇芬
今年以來台股從18600點一路跌破16000點，許多投資人去年大賺，今年卻倒虧。最近有個朋友跟我說，她這幾年來投資股票漲漲跌跌，其實並沒有賺到大錢，反而是買房子，卻是實實在在的存下了房子，成為她最紮實的資產。房地產真的是最能守住財富的資產嗎?
我年輕時曾經歷房地產市場13年空頭修正，當時我也覺得，房地產不是好的投資標的。可是經過了那波修正之後，台灣房市又經歷近20年的多頭行情，房價也倍數翻，現在大多數人都懊悔，沒有多買房子。
幾種理財工具比一比
我們拿幾種主要的理財工具來比一比。最保守的投資人若選擇銀行存款，以這幾年低利率環境下，年報酬率僅1%。而今年4月台灣通膨率已經來到3.38%，顯示存款利率遠遠跟不上通膨壓力，長期持有不利資產成長，不是好的理財工具。
相較之下，股票就可提供誘人報酬率，以台股加權指數為例，自2012年底到2021年底，股價指數漲幅高達136.6%，年報酬率超過15%。不過，並不是每個投資人都可以賺到這麼多。投資股票牽涉到選股能力、進場時機、以及是否可長期投資。多數人在股市高檔進場、低檔賣出，無法賺到大波段行情，同時選股難度很高，大多數人投資績效難以超越大盤表現，只有極少數人可以成為股票投資贏家。
房地產投資門檻高，動輒上千萬元，自備款至少也要數百萬元。若以內政部全國房價指數觀察，自2012年底到2021年底漲幅47.3%，年增幅5.2%。不過，不同城市差異大，台北市、新北市房價高，近年漲幅較小，反而是先前房價不動如山的中南部，近幾年房價大幅飆漲。但長期而言，房價多呈現上漲趨勢。
雖然我們也會聽到一些房地產認賠殺出的案例，但大多是投資客短線殺出，或是個人資金周轉不靈拋售求現。長期投資卻損失出場的，佔比相對較少。長期而言，隨著通膨上漲，房價也隨之上漲，是可以抗通膨的理財工具。
短線投資與長期持有
雖然股票與房地產都是長期上漲的理財工具，為何持有股票獲利的人，比持有房地產獲利的人少呢?我認為投資行為是其中一個關鍵。
多數人持有股票沒有太大耐心，只求短線交易獲利。即使有些人想要長期存股，或定期定額投資股票或基金，但當遇到市場波動時，卻因為心理恐慌而中斷。舉例來說，二年半前許多人參加基富通推出的「好享退」投資方案，前二年股市大漲，大家都可耐心投資，但今年股市大跌，許多人就想要停扣或賣出。試想退休金儲蓄是十年、二十年計劃，才投資二年許多人就失去耐心或害怕，顯示長期投資並不容易堅持。
但是買房子的人卻相對可長期持有，最主要關鍵是，被房貸綁住了。一般人買房子僅自備三成資金，其他七成向銀行貸款，每個月有繳房貸本息的責任。若未能如期繳納，將淪為逾期放款戶，房屋債權人歸屬銀行。因此所有購屋者都必須乖乖繳房貸，絲毫不敢因為市場好壞而中斷此行為。而在被銀行約束下，反而發揮強迫儲蓄功能，慢慢累積資產。如果要說，房地產如何勝出股票?我認為「被強迫長期投資」，應該是重要關鍵。
仍要選擇可增值的房子
當然，也不是所有房子隨便買都會賺。只要房地產所屬區域，有足夠的公共建設、交通設施、良好的生活機能，至少可具備保值功能。若是地點偏遠、人口稀少、交通不變、周邊有嫌惡設施者，相對保值能力低。所以，房地產還是需要經過慎選，不能隨便買，不過挑選難度比選股票容易很多。
對年輕人來說，擁有第一棟房子是最困難的。但只要跨入第一個門檻，之後換屋相對容易，累積資產的速度也會快一些。今年以來全球資金收縮，利率升高，房地產市場也面臨較大挑戰。對持有房地產的人來說，能不能因應利率調高的壓力，是一大考驗。而還沒有購屋的民眾，這段期間反而應該積極準備自備款，等待適合自己的物件出現，才能晉升為有屋族。
