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文／蘇南

 

容積率管制對房價產生何種影響? 對房價上漲有抑制的可能性嗎？以京華城地段的新房價約150萬元以上而建造及行銷管理成本僅約30萬元以下；所以京華城新建物若多蓋一坪，京華城公司即可多賺約120萬元以上，難怪會有少數不肖不動產開發商或建商，意圖行賄主管機關貪圖鉅額不動產不法利益?

 

觀諸目前的北市府．桃市府、新竹縣市政府及宜蘭縣政府之前任或現任市長/縣長，不都是公務人員或不諳法律陷入不動產開發、預售屋或工程案件之圖利、行賄收賄官司?而被檢廉單位傳訊、偵查、交保甚至羈押。但法院未三審「定讞」前還是要「無罪推定」！

 

 

影響房屋價格的因素包括捷運、公園、容積率、位置區段、人力資源、產業活動、治安、房屋屋況(如屋齡、結構、格局、設備等)及區域環境、人文素質、交通便利性或生活機能等，都是影響房屋價格的要素。

 

京華城案主要爭點為(監察院調查報告字號113內調0001):

 

1、自創容積獎勵制度：

將申請人威京公司提出的韌性城市貢獻、智慧城市貢獻、宜居城市貢獻等獎勵方式，由北市府第783次都委會決議，比照都市更新案件的綠建築、智慧建築、震設計標章獎勵20%，同意申請人提出的20%容積獎勵，是否合法？ 而京華城並不符合都更案的要件。

 

2、逾越上位法令：

北市府針對京華城原址細部計畫修訂核給容積獎勵，未符合重要性保留原則(筆者按:法律保留原則或行政保留?)，明顯逾越（牴觸）內政部《都市計劃細部計劃審議原則》容積率上限等，與這項修訂案相關的上位法規《臺北市土地使用分區管制自治條例》第25條所定「第三種商業區」容積率不得超過560％之限制。

 

3 、市府主張的公益性、對價性明顯不足：

北市府以申請人提出之認養復盛公園、設置充電停車位及電池交換設備、取得耐震標章及提供公益空間與改善人行道等措施之「公益性」與鼎越開發公司(京華城子公司)獲得容積獎勵率20%的111億餘元，並無「對價性」，即容積獎勵的額度(20%)與申請人的貢獻程度之間失衡，也未見對此的充分說明，難以認為有市府宣稱的「對價性」，亦無法令依據。

 

針對京華城案北市議會調查小組定調為財團特權，認為前市長柯文哲明知京華城案正處於行政爭訟程序，但仍不顧都發局反對意見及都委會決議，柯逕行裁示都發局再次協助京華城提案交由都委會研議，「自創」法無依據之個案容積獎勵，堪稱為威京公司量身打造。市議員苗博雅說，威京公司因為容積獎勵之獲利恐高達200億?嚴重違反公益性、對價性。不僅史無前例，且有適法性疑義，相當不正義。

 

2024/10/03北檢偵辦京華城容積弊案，估算不法利益高達111億餘元，向北院聲請刑事扣押京華城土地獲准，4日由地政機關完成註記，在全案訴訟告一段落前京華城土地禁止處分。但鼎越抗告成功，台灣高等法院(2024/10/23)撤銷原裁定，發回北院更裁。被高等法院撤銷。

 

北檢認為柯文哲、副市長彭振聲涉嫌配合威京集團給予京華城容積獎勵20%，圖利威京集團獲利。但檢察官目前對於可疑金流的清查情形，仍未有足夠證據認定雙方有對價關係，未來是否有圖利罪之起訴?但有些國家已經把圖利罪廢除或另以其他法律來涵括適用?北檢未來如何提出不法圖利事證，才能說服法官逼近有罪心證?

 

民眾黨質疑北檢視「押人取供、羅織罪名」? 立委/前副市長黃珊珊(2024/09/19)主張：京華城雖屬非都更案但給容積獎勵於法有據，何況京華城亦非特例。依照《都市計畫法》第24條，人民有權申請自行擬定或變更細部計畫，地方政府可在細部計畫視城市需求決定容積率。台北市府是以《台北市土地使用分區管制自治條例》規範法定容積及總容積率上限，即根據京華城公司所提之細部計畫來審議非都更地區之給容積獎勵，於法有據。而根據《台北市都市計畫施行自治條例》第25條及相關條文，柯市府可視城市需求決定容積率，並提到台北市並未違反國土署的都市計畫容積獎勵給予超過20%。

 

筆者建議:

1、 實施容積管制與房屋價格有相關性， 有探討容積管制對房價影響之必要性。

 

2、依據目前建管法規，新建築物的公設比約占容積率的30多%，是否合於防災之必要性與居民使用功能之合理性?依據不同類型建築物、功能、周遭環境及城市未來發展等需求檢討而修法才能與時俱進!

 

3、為促進都更事業可以更務實、全面、有效地推展，以提升國人整體居住環境品質，並加速城市再生，建議全盤檢討訂定「容積率基本法」，非如目前之散見於中央及地方府之法規命令中，連北市府都發局的專業都市計畫等公務員或許看不懂，產生京華城爭議?

 

4、未來可研究分析容積率對於都市再生、永續發展，房價與容積移轉、容積獎勵等問題，藉以了解容積率對於建商、土地開發商及公共利益、生活品質等之影響層面而建立容積率基本法的法律體系，使民眾、公務員及建商等都看得懂，才能符合法律的明確性要求。