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文／蘇南

 

五年前曾有一位法學教授問我，他已經談好買一間預售屋，怕未來完工時品質不佳，可否在預售屋買賣契約中加入驗收條款？一個月前他說，建設公司不賣他了，怕契約中加入驗收條款。在目前市場缺工缺料下，買賣預售屋或許要3~5年後才能交屋，簽約付訂金時完全看不到的預售屋，誰能保證品質無瑕疵呢？

 

日前餐敘時請教一位前大法官，他毫不猶疑說，預售屋交屋前當然可以驗收啊！依民法第354條第1項規定，賣家建設公司(建商)對於買家(消費者)必須負擔預售屋之瑕疵擔保責任，具有通常效用、沒有品質瑕疵及不會減少價值等。

 

 

建商所負擔的品質擔保、通常效用等責任只到交屋(點交)給消費者時。交屋後才產生品質瑕疵情形，建商就不須要對該瑕疵負擔瑕疵擔保責任。又，即使該瑕疵是不適因為建商的故意或過失所造成，只要交屋前有瑕疵產生，建商也應依負瑕疵擔保責任。

 

內政部今年 6 月編的「預售屋買賣契約書範本」第13條(驗收)第1、2項載明，建商依約完成預售屋主建物、附屬建物、建築設備及領得使用執照，接通水、電、瓦斯等設施後，應通知買方進行「驗收手續」。而驗收時，建商應提供驗收單，如發現瑕疵應載明於驗收單上，由建商限期完成修繕；消費者有權於自備款部分保留房地總價的 5% 作為交屋保留款，於完成修繕並複驗合格後才須支付。

 

可見，購屋人擁有法律上的驗收權利。然而，有些建商提供的契約卻寫：「買方若於賣方通知驗屋日起7天內不配合驗屋，視為驗屋完成且無瑕疵。」，這是不公平的！民法第247-1條規定，依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，其中有免除或減輕預定契約條款之當事人(建商)責任者、加重他方當事人(購屋者)責任者、使他方當事人(購屋者)拋棄權利或限制其行使權利者、其他於他方當事人(購屋者)有重大不利益者，按其情形顯失公平者，該部分約款無效。所以前述之建商在中所寫的:「驗屋日起7天內部不配合驗屋，視為驗屋完成且無瑕疵。」，及該契約條款是無效的！只是欺騙消費者上當？

 

驗屋點交的迷思？從房屋物權談起，可分為：(1)專有部分─包括主建物、附屬建物、騎樓、雨遮、屋簷及露台等；(2)共有部分 (共同使用部分、共用部分) ─-包括公共設施、車道、必要空間等。

 

預售屋驗收的不同觀點在哪裡?一般購屋者認為，用畢生積蓄買來的預售屋不只是不動產，而且是安身立命的家，品質不良、不順眼的瑕疵造成生活折磨要力求完善。可惜他又限於營建、水電及建築設等專業知識不足而不會驗屋。為何要接受品質缺失、不符合約定效用或不美觀的房屋?

 

有些建商卻認為，預售屋當然是公司營利的商品，只要交屋驗收時具備安全性及通常效用即可，又不是頂級豪宅，消費者太吹毛求疵？建商也認為消費者若因房屋品質瑕疵打官司則曠日廢時？建商也不會輸？消費者因而卻不認賠了事！

 

一般購屋人因與建商的專業知識不對等、或缺少專業知識而不會驗屋，國內驗屋行業就應需求而起，這本是不是壞事。可惜有些驗屋業者「使用更多專業器材」「吹毛求疵驗出更多缺失」，讓顧客認為驗屋專業嚴謹把關而多收費用？部分驗屋公司於無專業、客觀標準下，過度放大缺失問題反而製造問題？建商為防堵驗屋亂象出現「紅包文化」？限制驗屋時間而替建商背書？遭建商刁難以低於市場標準進行驗屋？造成驗屋在無制度、標準規範下亂象越來越多？

 

筆者建議：

 

1、政府主管機關要針對驗屋行業制定相關的制度、管理規範及從業人員需要專業證照，才能避免良莠不齊，為消費者把關但又不至於為難建商，使達到營建工程品質及契約要求，避免預售屋瑕疵。

 

2、建商從源頭將預售屋施工品質做好，主管機關或專業團體訂定驗屋規範，使業者有法可循，保障修費者權益又不會藉驗屋刁難建商，建立合理公平的驗收交屋制度。所以驗屋的管理及檢驗品質管理方法很重要，落實教育訓練培訓專業人才，核發驗屋專業證照！