好房Housefun::News

文／黃鵬䛥

 

美國正面臨40年來最大通膨，聯準會（Fed）在6月16日宣布調高利率3碼，將聯邦基金利率上調0.75個百分點，區間從0.75%－1%提升至1.5%－1.75%，升幅為1994年來最大。Fed主席鮑威爾表示，7月時很可能再升3碼，展現對抗通膨的決心。同時間，台灣央行也將重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升半碼，即0.125個百分點，分別由年息1.375%、1.75%及3.625%調整為1.5%、1.875%及3.75%，自6月17日起實施；另調升新台幣活期及定期存款準備率各一碼(0.25個百分點)，自7月1日起實施。

 

央行總裁楊金龍解釋，疫情衝擊內需產業，升息是一個艱難的決定，這次希望能透過價量並行的方式抑制通貨膨脹，年底前政策都會朝緊縮方向。然而這讓不少網路上看熱鬧的「吃瓜」群眾大失所望，沒有看到原先以為的升息一碼、甚至第五波打炒房措施，直言政府是否「不打房」了？實際情況又是如何？

 

 

 

 

今年第二季的台灣CCIM ICI不動產投資信心指數，總平均由第一季117.80點下降至104.60點，總體經濟、土地開發、辦公室、店面、旅館等五大指標全數下降；商用不動產業者統計今年上半年商用不動產投資額比去年同期減少11％、大型土地投資額更比去年同期下降43％，來到五年新低；而房仲集團也統計今年1~4月全台預售屋交易件數，對比去年9~12月下滑高達37.9％。可以發現，國內疫情爆發、房市選擇性信用管制、美國通膨後升息壓力，已經使得今年不論是機構投資人、開發商甚至一般民眾的不動產購買意願轉為保守觀望。然而，房價指數依然持續上漲，這必須從經濟學角度來探討。

 

英國經濟學家Josh Ryan-Collins曾在其著作《為何你買不起房子？》中探討先進國家高房價問題的根源。他認為，造成高房價的原因不是因為房屋供給不足，而是因為把房屋當成金融商品的需求越來越高。自1970年代以來，西方國家為了快速讓經濟從石油危機與通膨中恢復，對私人土地投資提供大幅度的租稅優惠、放寬金融信用管制、擴大房屋抵押貸款規模，開啟了「金融-房屋反饋循環」並深陷其中至今。簡而言之，政府為了追求經濟數據成長、而銀行為了追求比借錢給企業「更低風險」的獲利，使得銀行的發放貸款比重由企業貸款大量轉移至房屋抵押貸款，讓人民更容易貸款買房，並且不斷創造房價、地價上漲的可能性與期待，吸引更多人投入買房、發放更多房貸。

 

據統計，在1960年時，各主要國家房貸占國內GDP的比例為20%，但到了1970年至1980年時期，房貸占GDP的比例則攀升至70%以上，到1990年代後，房價更是瘋狂上漲。此種不斷堆高資產價格的做法，僅適用於經濟穩定成長、低利率的環境，一旦經濟突然轉壞，美夢依然會變成噩夢，造成90年代英國與日本的資產泡沫破裂。但人們非但沒記取教訓，銀行隨後推出了房貸證券化商品，再次導致了2008年的美國次貸風暴與全球金融海嘯。這就是所謂的「金融-房屋反饋循環」。

 

即便有這麼多前車之鑑，在面對2008金融海嘯與Covid-19帶來的全球性經濟衰退，美國與各國政府依然用量化寬鬆與低利率來救市，十多年來大量資金繼續推升主要國家股市及資產價格翻倍，造就了今日通膨的局面，任何太過強力的打房政策都會變成兩面刃，經濟學家認為，各國央行對當前如股市般「非理性繁榮」的資產膨脹並非束手無策，而是沒有辦法「有效消弭泡沫卻又不使經濟重創」。

 

在當前缺工、原物料價格大漲的情況下，許多建商甚至不推案，房價更難以下降。要使房價回到正軌，需要時間也需要政府介入，從金融、稅務、土地制度上做全面性的改革；如何把資本導向產業生產投資是執政者需面對的課題。全球到年底前的升息、通縮應是不變的走向，消費者買房前務必仔細評估還款能力，預留額度以應付利率變化；盡量選擇經營時間久、經驗豐富的大型建商建案，或是大規模的案子，以避免遇到工程延宕、偷工減料等問題。