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白富美 資深財金媒體人,經濟日報主跑對外經貿、投資、金融長達23年。目前為自由撰稿作家。用心體會人生,專心經營生活,細心觀察財金,熱心與同好分享。
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都更基金拜拜 成就海外REITs基金

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金管會和內政部考量居住正義,決定為廢除都更投信機制,什麼是「都更投信」?事實上,都更投信從事的業務,正是海外REITs早已經營多年投資不動產開發和經營和管理等業務,海外行,到了台灣就不行,台灣投資人想要參與不動產投資契機,只能選擇海外REITs。

都市更新計畫,近年來是最熱門房地產議題,連國內最大承作不動產貸款業務的台灣土地銀行,這一、兩年來動作頻頻,依據都更條例計畫成立一家投信公司、向大眾公開募集資金,從事土地開發和不動產經營管理,這也將是台灣第一家都更投信公司。

台灣已經有了38家投信,他們向公眾募集資金投資標的是以海外股票、債券和其他金管會認可的有價證券,2003年7月台灣不動產證券化條例立法通過,不動產的投資可以轉變為證券型態,也就是說不論是黃金地段大商場、知名都會地標和辦公大樓,升斗小民買不起沒關係,若是有投信業者發行的不動產證券化基金投資這些建物,一般人就有機會透過持有這類基金間接持有這些知名不動產。

2004年以來,富邦1號、國泰1號等不動產證券化基金REITs和REATs陸續問世,一圓不少投資人的夢,但台灣不動產證券化基金與國外最大不同,政府在財神酒店前車之鑑下,限制REITs投資開發型的不動產,目前台灣REITs主要投資標的都是已完工實體建物,無法從事風險高、潛在獲利高的開發案。

因此,台灣REITs的潛在獲利就在當房東、收租金,這些基金淨值波動有限,投資主要看好相較銀行定存高的配息收益(約在3到4%),類似債券資產。海外REITs因為可從事大型開發案、擁有較大的潛在獲利,但這類REITs也很像股票、波動相對較大。

政府雖在2009年初通過不動產證券化條例修正案,開放REITs投資開發型不動產,金管會加緊研擬規範,公募REITs投資開發型的不動產比率從零放寬到15%,私募可達40%,無耐近三年來美歐房地產泡沫幻滅,台灣投資人也發現已發行14檔不動產證券化基金不如預期,不僅次級市場交易清淡,迄今也未有新發行。

如今金管會和內政部為避免炒房和保護大眾投資權益,將廢除都更投信機制,也就是都更開發案將不能透過公開發行都更投信基金,向社會大眾募資籌措財源,不僅封殺台灣土地銀行成立全國第一家都更投信的百年鴻圖大計,投信REITs小便門是否還暢通也值得密切注意的。

事實上,土銀申設的都更投信從事的業務,海外REITs已經營多年,文林苑都更爭議,玷污「都更」的美名,加上近來居住正義高唱雲霄,創立百年的土銀原本擬以都更投信發行三檔合計新台幣130億元的都更基金、開創財源和商機,如今被迫中止,金管會還要求土銀宜採取傳統融資協助開發案,時間不對、名稱不對,不僅土銀無法大展鴻圖,台灣投資人想要參與「股性活潑」的不動產投資契機,看來短期內也只能選擇海外REITs。

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