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大同區購屋五大精選區域

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文—孫施茹 攝影—羅挺倬 地圖繪製—威力設計

近寧夏夜市、中山捷運站 指標型電梯大樓1,800萬起

此區範圍包含民生西路以南、市民大道以北、承德路以西、延平北路以東,商圈內生活機能便利,有寧夏夜市和圓環周邊小吃,重慶北路上有家樂福可供採買,學區為日新國小、蓬萊國小。區域內住宅產品多為透天,成交總價在3,000~5,000萬;電梯大樓多分布在寧夏路與圓環周邊。

商圈內中古電梯大樓屋齡以15~30年居多,每坪行情在35~40萬;5~10年電梯大樓,位於重慶北路的「寶鑽」每坪行情45~48萬、寧夏路的「狀元及第」每坪行情43~46萬,又以位於南京西路上的行情最好,且愈靠近捷運站價格愈高,指名度也高,如「茂楷」因近圓環,步行至中山捷運站約5~7分鐘,每坪行情有46~50萬。

屋齡5年以內大樓成交行情在50~70萬,「富利百代」由於位於日新國小旁,每坪有65~70萬行情,「南京雙子星」屋齡僅1年,每坪50~55萬。位於太原路上的「文化京都」,屬於正規3~4房格局,頗受換屋族青睞,成交單價在55~58萬間;旁邊的「京都良品」挑高4米5,成交價在50~52萬。

當地房仲業者表示,寧夏夜市約在下午4點後攤販才會聚集,白天太原路與民生西路交叉口有雙連市場,住家多為地坪30~50坪透天,總價在3,000~6,000萬,但因地主惜售,稀有釋出。商圈內中古公寓則分布在巷弄內,每坪行情35~40萬,3房公寓總價約1,100~1,300萬。

迪化街商圈懷舊味濃 3房公寓900萬可進駐

此商圈範圍包含延平北路二段以西,至環河北路一段的區塊為主,由於開發較早,是台灣早期的交易市場,住宅產品多以中古公寓、透天為主;中古大樓、新成屋量少,中古公寓每坪30~35萬,坪數多在30坪上下,3房公寓總價約900~1,000萬可購得。

延平北路、迪化街巷弄內多公寓產品,鄰近迪化街商圈,有傳統市場可供採買,周邊小吃店不少,生活機能成熟,但環境較為雜亂。民樂街、甘州街、 涼州街等巷弄內亦有不少公寓,且行情更低,每坪25~28萬,總價約800萬左右就可購得,首購族不妨考慮。透天產品則以鄰近延平北路與迪化街的行情最高,因容易出租作店面使用,或未來可與建商談合建,條件較佳,每坪行情約150~180萬,但大多是地主持有,釋出量極少。弄內的透天因有巷道過窄、合建不易等缺點,每坪行情約80~100萬,總價約3,000~3,500萬。

新成屋、中古大樓多集中在延平北路二段沿線,中古電梯大樓屋齡多在28~38年之間,每坪成交約在30~35萬,3房電梯總價約在900~1,200萬;由於大樓戶數不多,且大多為在地自住客居多,釋出量少。

新成屋部份,延平北路上最新預售案─常殷建設的「君天下」,目前每坪開價70~80萬,成交落在55~65萬;鄰近的「鼎峰」、

「大稻‧上埕」、「觀天下」去年剛交屋,詢問度最高,「鼎峰」低樓層每坪行情50~52萬,高樓層每坪行情54萬,「大稻‧上埕」每坪成交約在53~54萬,「觀天下」價格最高,因戶數少、釋出量少,每坪成交在48~60萬。屋齡8~12年之間的「三豐大道之城」、「帝國花園廣場大廈」、「百富世家」等大樓,由於住戶穩定,上市量稀有,每坪行情約在48~50萬。

環河北路上亦有不少電梯產品,訴求河岸景觀,「親水硯」每坪成交在50~60萬間,但周邊生活機能較不成熟,採買不方便,購屋者不可 不注意 。

綠意人文品味生活

800萬購小豪宅做包租公

中山站捷運商圈在捷運出口即有新光三越百貨,又鄰近光點、當代藝術館,且位於捷運沿線規劃帶狀公園,有趣味的裝置藝術,兩側繚繞有著人文設計感的小店鋪,延伸至周邊巷弄發展出不少咖啡店、美髮SALON、辦公室,由於整體環境舒適宜人,周邊公寓行情搶手,每坪行情在40~45萬。

此商圈住商混合,鄰南京西路大馬路多為辦公大樓,巷弄內多中古公寓、透天,參雜少數7層樓雙併華夏。當地房仲業者表示,其中以南京東路23、25巷最受歡迎,因巷道整齊,沿線綠意街廓;公寓屋齡多超過30年,1樓改裝成店面居多,甚至2、3樓都有店面商家,日前曾創下公寓2、3樓每坪成交70~80萬。

透天坪數在20~30坪,商三地目每坪行情可達400~450萬,位於巷道內也有200萬行情,因少有上市,總價3,000萬的透天一有釋出,成交速度極快;又以總價4,000~6,000萬的透天量最多。而少量的7層樓雙併電梯,屋齡大多超過20年,每坪有45~50萬的行情,3房電梯總價約1,800~2,000萬。

區域內新成屋大樓屋齡多在5年以內,以小坪數豪宅居多,從10餘坪至30多坪,「中山潤泰京鑽」、「六本木」、「the one」挑高3米6,每坪行情有55萬,總價從800萬~1500萬,貸款成數約在7成。「富利百代」為大坪數規劃,釋出量稀有,每坪行情65萬。距離不遠的「京站」,5樓~18樓為捷運共構宅,1~3房規劃,大小坪數皆有,訴求有專業物業管理,可出租投資,由於其土地是跟政府租賃,每年需支付土地租賃稅,行情較低,每坪約40~45萬。

生活機能成熟 1,200萬可購得中古大樓

雙連捷運站周邊生活機能成熟,有傳統市場、大賣場、馬偕醫院、小吃餐廳聚集,區域內更有成淵高中、靜修女中、雙連國小、太平國小等方便就學。此商圈以公寓、透天產品居多,且愈近捷運價格愈高。承德路二段以東的公寓產品,每坪行情在40~45萬。承德路二段以西至重慶北路二段的公寓,因距離捷運站較遠,每坪行情在32~40萬,3房總價約900~1,200萬,但重慶北路與民權西路交叉口未來預計是捷運新莊線大橋國小站,目前行情低,首購族不妨考慮。

鄰近承德路二段的透天產品,坪數大都在20~28坪之間,大多屬商三地目,每坪行情在180~220萬;巷道內透天多為住四地目,但有巷道過於狹小、合建不易等問題,行情不一,一般每坪90~120萬上下,總價約在3,000~4,500萬間。

中古電梯大樓屋齡大多超過25年,多集中在重慶北路二段沿線,每坪行情在35萬,但由於屋齡老舊沒有車位,

3房電梯總價約1,200~1,500萬。屋齡10年以內大樓,行情每坪約45~55萬,3房華廈加車位,總價約2,000~3,000萬,重慶北路上的「三豐國品」每坪約45~50萬,「豐華大稻程」鄰近寧夏夜市,但是機械車位,每坪行情約50~55萬。

外來客來此商圈尋屋,多喜好近捷運站,因此大多選擇承德路二段以西的區塊住宅產品,位於承德路二段的「千代田」是大同區第一豪宅,目前每坪行情在75~80萬。相對鄰近民生西路的大樓多為住辦混合、戶數多且出入複雜,且位於大馬路,易受周邊醫院救護車鳴笛聲干擾,較不受青睞,行情也較低,每坪成交在35萬上下。鄰近的「上野花園」由於單純住宅,每年釋出量不多,每坪有45~50萬行情。位於赤峰街的「峰閣」,屬於小套房型產品,鄰近雙連捷運站,但因赤峰街舊名打鐵街,巷道中有不少修車廠,拉低行情,每坪約45萬上下。

文教氣息濃厚 中古美寓750萬起

此商圈是大同區內文教氣息最濃厚的區域,除了孔廟、林安泰古厝、大龍峒保安宮等廟宇古蹟外,學校也多,大龍國小、延平國小、大橋國小、蘭州國中、民權國中、明倫高中、承慶高中、稻江商職、大同大學……等,就學相當方便。採買有蘭州市場、大龍市場、重慶北路三段早市,以及大龍夜市與延平夜市,小吃餐廳選擇多,生活機能成熟。

區域內公寓多聚集在酒泉街,通常愈靠近捷運價格愈高,以重慶北路以東至圓山捷運站,每坪行情約35萬,3房公寓總價約900~1,100萬;重慶北路以西到環河北路每坪行情約25~30萬,總價約750~900萬,因此吸引不少首購族前往尋屋。此外,捷運新莊線大橋國小站周邊,也以中古公寓、大樓居多,公寓每坪行情有30~35萬,大樓每坪約33~38萬,因即將通車,近來增加不少尋屋族。

電梯大樓多集中於民族西路、重慶北路三段上,其中位於民族西路的「大華理想家」指名度最高,因有離捷運不遠、低公設等優點,屋齡15年,每坪行情約45萬;國宅產品「中興新城」,每坪則有35~40萬行情,但住戶穩定,每年釋出量不多。5年以內大樓「亞美首富」、「三豐國璽」等,因戶數不多且住戶穩定,已有3年未見上市量,房仲預估每坪行情有58~60萬。民族西路225巷則在東煒建設的刻意打造下,集中了皇族、望族、望族貳部曲、龍城等指標大樓,目前每坪行情也有45~50萬。而屋齡1年以內大樓,如「樂水庄」、「國庭一品」,每坪行情約55~60萬,「大同世界」每坪約50~55萬,由於剛交屋尚有上市量;「克里翁」、「皇翔玉璽」則是區域內最高,每坪成交在65~70萬。

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