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掌握都更三要素 讓你一生財富滿

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#都更 #都市更新 #容積率獎勵 #建商 #開發 #綠建築 #置產秘訣 #預售 #多空 #新奇 #政策

近年來都更受政府政策鼓勵,成為當前房地產顯學。然而,一般民眾對都更認知有限,讓民眾誤以為是公部門的事,或投機客歛財的工具;其實環顧市中心有不少超過30∼40年老公寓等待都更,這些影響市容的美觀問題、或興建時期早遠的結構安全問題,怎能說都更不與民眾生活息息相關?

雖然對民眾來說,可以選擇移居,但居住環境所代表的意義,不僅是建物本身,更在於居民與在地生活圈中人事物的情感連結,所以,與其鼓勵市區的舊社區居民遷居偏遠的重劃區,不如透過以獎勵容積率(建築物總興建坪數與土地面積的比例)方式藉重民間資源投入的「都市更新」,鼓勵其進行原地改建。

多做功課懂政策 才是圓夢王道

台灣的都市更新,是以《都市更新條例》為依據,但為協助「中低樓層老舊建物」進行都更改建,從去年8月起,台北市政府通過「老舊公寓更新專案」,未來30年屋齡以上老舊公寓將適用2倍容積獎勵,高於以往法定的1.5倍上限,利多消息一出,也讓許多老舊住宅的住戶趨之若鶩。

一位住在大安區的居民黃先生說:「我住的4樓公寓已經超過30年,不僅沒電梯,長輩行動不便,而且巷弄狹窄,連救護車都進不來,我們早就想改建,但之前的規定,法定容積分不回原坪數,能提供2倍容積獎勵真是福音。」

但因都更是相當專業且繁複的業務,光以都更推動流程來說,就分為劃定都市更新地區及擬定都市更新計劃、擬定都市更新事業計劃、與計劃之執行等3個階段,每一階段又有許多細節。所以專家建議,民眾應先做準備,深入了解都更的相關知識與程序。

3原則慎選建商 降低開發風險

一般都市更新的實施方式,主要分為「自行實施」與「委託實施」。自行實施,是由原住戶成立都市更新會,委託專業顧問團隊協助辦理,好處是更新後房屋百分百由地主分配,但大部分的都更案開發變數太多,如果住戶意見整合不一或重建先期費用,住戶不願分擔或重建費用之財務計畫不周,都可能造成停滯不前而半途而廢,最後不了了之的,在所多有。委託實施,則是由整合開發商或建設公司主導辦理都市更新,不過由於以往投入都更的建商較少,往往是整合開發商先和屋主談妥條件後,再包裹賣給建設公司,很容易發生建商不滿意開發公司的條件而更動條件的問題,因此,目前又以建商主導都市更新者居多,根據台北市政府都更處的資料,台北市有8成都更案,是住戶與建商合建。也因此,建商的選擇至關重要。

而如何挑選出優質的建商呢?根據過往的都更成功案例,可歸納出3個原則:信譽口碑、財力、整合團隊的專業能力與經驗。信譽口碑是一切的基礎,只要建商擁有良好的信譽,地主們遭遇的風險就會降低。其次是建商財力的考量,由於都更案動輒數十億,建商的財務愈完善將愈有保障。最後則是整合團隊的專業能力與實際經驗,因為都更牽涉開發、規劃、設計、營造、銷售等多項環節,建商與其專業團隊的整合能力及專業程度,都是參考指標。

以房仲起家的永慶房仲集團,就是一個很好例證。邁入23年頭的永慶,當前兩岸服務據點已突破800店,在不少老客戶希望可以協助都更的意願之下,於2008年整合集團內外的資源,成立永慶建設,以三線並行─購地自建、參與都更、與地主合建等方向服務客戶。短短兩年,已有豐碩的成果。據了解,目前除中山北路六段約百餘坪之土地外,近期又取得信義區永春捷運站北側一都更案。另外,在大台北地區也將持續積極整合辦理都市更新協助社區都更重建,以參與評估20-30案,亦有近10案推動中,社區住戶反應熱烈。

分析永慶深獲民眾青睞的原因,除了本身就是全台最大的房仲品牌,擁有九大事業體,可提供從上游到下游的一條龍服務外,長期累積的信用與口碑,也讓人感到安心,加上創辦人孫慶餘原就是營造出身,早年在中華工程服務,專業能力不容置疑。更重要的是,「客製化」的服務理念,讓多項計畫推動時,都在第一時間就贏得客戶高度認同。

永慶建設暨代銷總經理葉凌棋指出,「永慶與一般建商最大的不同,在於長期的第一線服務經驗,讓我們深深體會到『客戶導向服務』的重要,所以,規劃都更案時,不會因為要追求利潤,就朝高單價的大坪數豪宅規劃,而是回歸到居民的需求面來作思考,規劃出住戶分得回去,更新後能回來長住,又是區域豪華住宅,能為原住戶提升更新後房屋價值的好房子。近期信義區永春捷運站北側的都更案,永慶能於多家建設公司競爭中勝出,即是考量到現有住戶的需求,同時納入全齡化、綠建築等新時代建築設計概念,有效降低未來管理費支出,打造與原住戶一起成長、小到3歲高到8、90歲都能滿足的『都更傳世宅』。」

不過,葉凌棋認為,住戶共識的高度凝聚也功不可沒。「據統計,每件都更案都要花到7.7年,其中蓋房子僅占2年,顯見整合的時間很長,所以最少要60%的住戶的高度意願及支持,成功率才比較高。」值得一提的是,為了讓民眾更了解自己的權益,永慶特別設置了一支都市更新諮詢服務專線,有相關需求的民眾也不妨多加利用!

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