住居問題 X 專家解謎﹦
Dr. House 信箱
Q：刷卡預付後若反悔，錢拿得回來嗎？
上週，我和家人去看了一間預售屋，因為樣品屋裝潢得美輪美奐，加上銷售員實在太會說話，我們一時衝動，當場就刷卡付了5萬元訂金。回家仔細算過後發現，買下這個房子對我們來說負擔太大，但打電話給銷售員，他總是說不急，叫我再多考慮幾天，遲遲沒有退還訂金。現在我應該怎麼做？退還訂金有沒有期限？他們可以不還我訂金嗎？（新店小張）
Dr. House：親愛的小張，在解答你的疑問前，有個非常重要的問題要先請問你，建商有沒有給你至少5天的契約審閱期，再讓你決定要不要購買？
因為依照消費者保護法規定，購買預售屋若在5天契約審閱期內反悔不購買，建商應退還全額訂金；但如果建商已經給你5天以上的契約審閱期，你在審閱過後才決定付訂金，此時若反悔，建商是可以沒收訂金的。因此重點就在建商有沒有給你最少5天的契約審閱期，如果沒有，你可以決定不購買並要求建商返還訂金。
但現在實務上很多是用信用卡刷卡付訂金，會有3％～5％的銀行手續費，此時就算建商願意退還訂金，很多也會要求扣除手續費後退還餘額，有些消費者覺得不合理，但實務上就是如此運作，因此是要選擇接受損失2、3千元銀行手續費馬上拿回其餘4萬多元訂金，還是要花時間跟建商協商甚至訴訟，堅持退還5萬元訂金，這就要讓消費者自行抉擇了。
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Q：付了斡旋金可以撤回嗎？
兩天前看到了一間還滿喜歡的房子，於是付了斡旋金請仲介去跟屋主談價錢，目前還在等屋主的回覆。不過，我現在又看到另一間更喜歡的房子，對於之前的決定有一點後悔，現在可以跟仲介取消，把錢拿回來嗎？還是付了斡旋金就非買不可？（台北小明）
Dr. House：親愛的小明，在回答你的問題前，我們先來了解一下何謂「斡旋」。
所謂斡旋，就是買方願意承買的條件與賣方願意出售的條件還有差距，舉個例來說：買方最高願意用500萬價格承買，賣方最低只願意以550萬價格出售，中間還有差距50萬，所以這時候仲介就會跟買方說，目前價格上有些差距，若買方真的有誠意要購買，可以先付個10萬元左右的斡旋金，這樣仲介比較有力道去跟賣方協商洽談，看賣方是否願意接受買方500萬的價格。
在此同時，若買方突然不想買或是看到更喜歡的房子，原則上只要看原本的斡旋單上是否已經有屋主同意出售的簽名，就可以知道能否撤回。因為只要屋主尚未同意出售且簽名之前，買方隨時可撤回斡旋出價。但是，若屋主已表示同意出售並在斡旋單上簽名，此時即表示賣方願意接收買方的出價，買方若不想買，斡旋金是要被賣方沒收的。相反地，若賣方已同意出售，但後來因為某些因素導致反悔不賣，此時賣方除了退還原斡旋金之外，還要加賠一倍金額給買方。
所以關於小明的狀況，只要在斡旋期間內，賣方尚未簽名同意出售前，小明隨時可撤回斡旋，不必擔心非買不可，或是斡旋金會被沒收的問題。
Q：陽台不見了，可以不買嗎？
當初在看預售屋的平面圖時明明有陽台標示，但交屋時，應該是陽台的地方已外推成室內空間。建商告訴我原本的計畫就是這樣，所以整棟大樓全部統一外推，但銷售員當時並沒有明確告知，而且陽台是我購屋的必要條件，我可以請他們把全部的錢退還，不買了嗎？（板橋小君）
Dr. House：親愛的小君，關於你的問題，恐怕要跟你說聲抱歉喔，你無法解約不買。因為如果你購買的是預售屋而且整棟大樓統一外推，那麼在跟建商簽約時，合約書裡一定有一張你親簽或蓋章的「二次施工工程委託合約書」或「二次工程施工同意書」，也就是說是你同意並且請建商協助統一陽台外推，此時要交屋的時候，你以陽台是購屋的必要條件要求解約退還價款，建商是不會退還的。
實務上，陽台統一外推是現在建商的銷售手法，建商因許可的室內空間太小，房子不好賣，原本就計劃整個大樓一起把陽台外推，外觀也做了如此的規劃，並向消費者訴求陽台外推後，室內使用空間面積較大較好用，而且陽台外推整體外觀比較好看，會讓大樓房價價值比較高。但問題是陽台外推終究是違章工程，於是建商在預售合約書裡，就會請買方簽署陽台外推的「二次施工工程委託合約書」，此張委託合約書讓陽台工程的施工角色瞬間互換了，原本是建商想將陽台統一外推，現在卻變成買方要求建商將陽台統一外推，建商只是依照合約書施工，日後若真的被檢舉也是買方的事，建商只是協助買方施工，一切與建商無關。
所以如果真的想買有陽台的房子，在購屋前一定要再三確認，並將此購屋條件寫入與建商或是賣方的合約書中，日後如果真的沒有陽台，才有辦法解約。
