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金屋銀屋不如新成屋

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#新成屋 #打房 #投資客 #惜售 #置產秘訣 #多空 #預售 #建案

文- 莫乃健   攝影- 徐嘉駒

中央銀行6月祭出房市緊箍咒後,很少人注意到,大台北二級熱門地區如南港、內湖、板橋、新店,新成屋託售案件正在持續的增加,價格也出現鬆動,議價空間有的已經高達一至二成。自住型購屋者可以趁機撿便宜,「多挑挑、多看看」新成屋,正是時候!

去年在高雄市安居樂業數十年的賴先生與賴太太,因為一對在台北念書的兒女即將畢業,因此興起了在台北市購屋的念頭,並設定1200萬元內的購屋預算。賴太太去年下半年起,每個周末搭高鐵來台北,在親友帶領下前往各房仲門市,開出兩房、兩廳,而且一定要兩衛的物件需求。

仲介認為這樣的預算與空間需求,只能考慮木柵、景美、南港與內湖的中古屋,賴太太在半年內看遍了數十件相關物件,愈看房市愈熱,中古屋開價愈來愈貴,賴太太不肯放鬆房子條件,狠下心來把預算調高到1400萬。但就在今年農曆年後一個周末,她突然轉念決定不看中古屋而改看新屋,4月份她跌破眾親友的眼鏡,以1830萬從某個小投資客手中,買下了緊鄰南港研究院路一段四米寬巷弄的新成屋,47坪含停車位,每坪約38.5萬。

央行新措施,投資客受衝擊

雖然央行利率「升半碼」與選擇性信用管制的打房措施,在6月底發酵,但是房市專家田大權指出,房市交易從3月底開始,已經出現變化了。今年3月中央銀行去電八大行庫,要求限制投資客的房貸成數、利率及寬限期。這個指令,讓房市出現了微妙的變化。

「央行才跟銀行講完,消息靈通的小投資客就先怕了!」田大權表示,特別是取消寬限期,代表投資客在交屋時就要開始償還本金,不能再像以前光靠利息支出就能炒房,財力不足的投資客立刻出現資金缺口。

田大權眼裡的的小投資客,是指手上有5~10間房可以在市場上買賣的投資者,至於A咖投資客是指擁有100間以上,B咖有50~100間左右,雖然大投資客財力較為雄厚,但從3月底,投資客開始把手上物件逐步釋出到市場上。

 

歡喜一圓新屋夢的賴太太,運氣算是相當不錯。賣方是業餘的投資客,在大型民營銀行擔任房貸業務的主管,因此有機會在南港一些地主或小型建商開始蓋房子時,就和朋友合資購入物件。當3月他得悉央行的新措施時,立刻與合夥人商量見好就收,並在網路上買廣告賣出手上多個物件,兩個禮拜就清得差不多。賴太太後來才知道,她是賣方最後一個物件的第一個出價買方,而且周末看了房子,回高雄考慮一天後就又坐高鐵上門來,因此賣方也爽快成交。

央行出招打擊投資客,讓購屋者在進場買房前可以多看、多比較。

住在全新的房子是許多人購屋的願望。

 

中古屋屋主惜售,新成屋則出現鬆動

「投資客跟一般賣房子屋主心態是很不一樣的,投資客在乎的是現金流量,一個大物件如果可以賺個50%,後面5個小物件就算只賺10%,也不吃虧!」田大權解釋。

至於單純賣屋換屋的屋主,反而對價格比較堅持。例如6月份一家房仲公司公布中古屋主調查,發現中古屋的屋主期望價格,高於市場成交行情約3成,代表中古屋屋主搭著「都更題材」與「建商區域行情喊價」的美夢,普遍有惜售現象,議價空間有限。

而賴太太購屋純粹考慮自住需求,相較於價格高漲的中古屋,條件不錯又開始降價的新成屋,對她充滿了致命的吸引力!「看了那麼多中古屋,不是公設太老舊就是周圍社區很亂,條件不好的中古屋,居住條件只會越來越差!」賴太太解釋她看房的決策原則。

她引用了一句本省俚語「起厝按半料」,也就是要蓋房子自己住時,常常蓋完了才發現,遠遠超乎當初規劃的預算,「真正想到要自己住的時候,就想說,地板用好一點,門把用美一點!我看房子的心態最後也變成這樣,沒想到最終買了全新的房子!」

 

新成屋託售量增,近郊選擇變多

賴太太的轉變其實並不奇怪,畢竟回歸到每個自住者最原始心態,同樣住居條件下,一般人當然是偏好新房子。最好的例子就是那些林口或三峽預售屋的買方,同樣的價錢,可以在更靠近台北市區的三重或板橋買到老公寓,而林口與三峽的新屋也是愈蓋愈多。

只是如今,房子裝潢好、兒女也入住了,賴太太不時還想著,是不是買貴了?特別是最近又碰上「央行打房」話題。

但她後來聽說,鄰近只有14戶的達新「松石苑」,每戶80坪以上的新成屋,價格還有55萬的行情,而同一棟但位於二樓的一個物件(賴太太是7樓),以每坪47萬的價格掛在網路上兜售,但掛了好幾個月都還乏人問津,總算讓她鬆了一口氣,「雖然算不上便宜,但是至少合理!」賴太太說。

令人驚訝的是,在進一步分析房仲業者網站上物件後可發現,過去一季以來,大台北地區有不少條件不錯的新成屋,大量出現在託售市場(見表一),主要是集中在南港、內湖、文山、板橋、新店、中和與土城等地區,而且6月底的價格甚至比年初便宜一至兩成左右。

根據內政部營建署的統計,今年1至5月大台北地區的「所有權第一次登記」(意指新建物取得使用執照後首次辦理過戶)總坪數,與去年同期資料比較,台北市每月都是大幅減少,總計今年上半年比去年同期減少50%,台北縣則僅減少1.7%(詳見表二)。大台北地區的建案完工的新屋供給每月逐步減少,市場上怎麼會有這麼多新成屋要出售?

這些新成屋的賣方,通常是銀行取消還款寬限期後,資金比較不足的小型投資客。例如在此波央行措施公佈後,房市專家們普遍認為精明的投資客為求資金週轉,應該會率先釋出市區條件不錯、金額較小的套房(1000萬上下),以及兩房或三房的中古屋(2000千萬上下)。然而以7月初物件來看,房仲業沒看到這類物件大量釋出,反而是二級熱門地區新成屋託售情況有增無減。

「如果有這樣的情況發生,應該就是小投資客已經有周轉不靈的狀況,能出就盡量出!」田大權分析!

以台北縣的房市為例,在第二季,新店各主要捷運站旁的中古屋屋主,因為物件稀少,賣價甚至比距離捷運站200公尺左右的新成屋喊價還要貴。前兩年指名度最高的「園上園」已經有新成屋託售,同期還有鄰小碧潭捷運的「美河市」與具有裕隆商城行情的「台北人」,確定了該地區新成屋託售增量的走勢。當地的房仲業者表示,今年第一季新店該類物件的議價空間大約在10%左右,到了4、5月物件的價格明顯鬆動,空間已到10%至20%,現在甚至高達25%。

 

投資客成為預售屋最大賣方?

房市究竟有多少投資客?政大張金鶚教授估計預售屋有6成以上,投資客是主力購買者,田大權估計至少也有5成。

由於買預售屋的資金支出比中古屋少,因此,投資客近年紛紛轉進預售屋市場,例如一戶1000萬元的建物,自備款僅2成,還可以分2年24期繳交,等於每個月僅支出8.3萬元,在2年內總計準備200萬元,就可以持有1000萬元的房地產。而若買進1000萬元中古屋,則至少要準備300萬元左右,再加上裝潢與修繕費用,成本比新成屋多了很多倍。

而今在央行的限制措施下,投資客手上的預售屋是否會積極處理,對房市後市將是值得注意的方向。

 

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