文- 莫乃健 攝影- 徐嘉駒
中央銀行6月祭出房市緊箍咒後，很少人注意到，大台北二級熱門地區如南港、內湖、板橋、新店，新成屋託售案件正在持續的增加，價格也出現鬆動，議價空間有的已經高達一至二成。自住型購屋者可以趁機撿便宜，「多挑挑、多看看」新成屋，正是時候！
去年在高雄市安居樂業數十年的賴先生與賴太太，因為一對在台北念書的兒女即將畢業，因此興起了在台北市購屋的念頭，並設定1200萬元內的購屋預算。賴太太去年下半年起，每個周末搭高鐵來台北，在親友帶領下前往各房仲門市，開出兩房、兩廳，而且一定要兩衛的物件需求。
仲介認為這樣的預算與空間需求，只能考慮木柵、景美、南港與內湖的中古屋，賴太太在半年內看遍了數十件相關物件，愈看房市愈熱，中古屋開價愈來愈貴，賴太太不肯放鬆房子條件，狠下心來把預算調高到1400萬。但就在今年農曆年後一個周末，她突然轉念決定不看中古屋而改看新屋，4月份她跌破眾親友的眼鏡，以1830萬從某個小投資客手中，買下了緊鄰南港研究院路一段四米寬巷弄的新成屋，47坪含停車位，每坪約38.5萬。
央行新措施，投資客受衝擊
雖然央行利率「升半碼」與選擇性信用管制的打房措施，在6月底發酵，但是房市專家田大權指出，房市交易從3月底開始，已經出現變化了。今年3月中央銀行去電八大行庫，要求限制投資客的房貸成數、利率及寬限期。這個指令，讓房市出現了微妙的變化。
「央行才跟銀行講完，消息靈通的小投資客就先怕了！」田大權表示，特別是取消寬限期，代表投資客在交屋時就要開始償還本金，不能再像以前光靠利息支出就能炒房，財力不足的投資客立刻出現資金缺口。
田大權眼裡的的小投資客，是指手上有5～10間房可以在市場上買賣的投資者，至於A咖投資客是指擁有100間以上，B咖有50～100間左右，雖然大投資客財力較為雄厚，但從3月底，投資客開始把手上物件逐步釋出到市場上。
歡喜一圓新屋夢的賴太太，運氣算是相當不錯。賣方是業餘的投資客，在大型民營銀行擔任房貸業務的主管，因此有機會在南港一些地主或小型建商開始蓋房子時，就和朋友合資購入物件。當3月他得悉央行的新措施時，立刻與合夥人商量見好就收，並在網路上買廣告賣出手上多個物件，兩個禮拜就清得差不多。賴太太後來才知道，她是賣方最後一個物件的第一個出價買方，而且周末看了房子，回高雄考慮一天後就又坐高鐵上門來，因此賣方也爽快成交。
央行出招打擊投資客，讓購屋者在進場買房前可以多看、多比較。
住在全新的房子是許多人購屋的願望。
中古屋屋主惜售，新成屋則出現鬆動
「投資客跟一般賣房子屋主心態是很不一樣的，投資客在乎的是現金流量，一個大物件如果可以賺個50%，後面5個小物件就算只賺10%，也不吃虧！」田大權解釋。
至於單純賣屋換屋的屋主，反而對價格比較堅持。例如6月份一家房仲公司公布中古屋主調查，發現中古屋的屋主期望價格，高於市場成交行情約3成，代表中古屋屋主搭著「都更題材」與「建商區域行情喊價」的美夢，普遍有惜售現象，議價空間有限。
而賴太太購屋純粹考慮自住需求，相較於價格高漲的中古屋，條件不錯又開始降價的新成屋，對她充滿了致命的吸引力！「看了那麼多中古屋，不是公設太老舊就是周圍社區很亂，條件不好的中古屋，居住條件只會越來越差！」賴太太解釋她看房的決策原則。
她引用了一句本省俚語「起厝按半料」，也就是要蓋房子自己住時，常常蓋完了才發現，遠遠超乎當初規劃的預算，「真正想到要自己住的時候，就想說，地板用好一點，門把用美一點！我看房子的心態最後也變成這樣，沒想到最終買了全新的房子！」
新成屋託售量增，近郊選擇變多
賴太太的轉變其實並不奇怪，畢竟回歸到每個自住者最原始心態，同樣住居條件下，一般人當然是偏好新房子。最好的例子就是那些林口或三峽預售屋的買方，同樣的價錢，可以在更靠近台北市區的三重或板橋買到老公寓，而林口與三峽的新屋也是愈蓋愈多。
只是如今，房子裝潢好、兒女也入住了，賴太太不時還想著，是不是買貴了？特別是最近又碰上「央行打房」話題。
但她後來聽說，鄰近只有14戶的達新「松石苑」，每戶80坪以上的新成屋，價格還有55萬的行情，而同一棟但位於二樓的一個物件（賴太太是7樓），以每坪47萬的價格掛在網路上兜售，但掛了好幾個月都還乏人問津，總算讓她鬆了一口氣，「雖然算不上便宜，但是至少合理！」賴太太說。
令人驚訝的是，在進一步分析房仲業者網站上物件後可發現，過去一季以來，大台北地區有不少條件不錯的新成屋，大量出現在託售市場（見表一），主要是集中在南港、內湖、文山、板橋、新店、中和與土城等地區，而且6月底的價格甚至比年初便宜一至兩成左右。
根據內政部營建署的統計，今年1至5月大台北地區的「所有權第一次登記」（意指新建物取得使用執照後首次辦理過戶）總坪數，與去年同期資料比較，台北市每月都是大幅減少，總計今年上半年比去年同期減少50%，台北縣則僅減少1.7%（詳見表二）。大台北地區的建案完工的新屋供給每月逐步減少，市場上怎麼會有這麼多新成屋要出售？
這些新成屋的賣方，通常是銀行取消還款寬限期後，資金比較不足的小型投資客。例如在此波央行措施公佈後，房市專家們普遍認為精明的投資客為求資金週轉，應該會率先釋出市區條件不錯、金額較小的套房（1000萬上下），以及兩房或三房的中古屋（2000千萬上下）。然而以7月初物件來看，房仲業沒看到這類物件大量釋出，反而是二級熱門地區新成屋託售情況有增無減。
「如果有這樣的情況發生，應該就是小投資客已經有周轉不靈的狀況，能出就盡量出！」田大權分析！
以台北縣的房市為例，在第二季，新店各主要捷運站旁的中古屋屋主，因為物件稀少，賣價甚至比距離捷運站200公尺左右的新成屋喊價還要貴。前兩年指名度最高的「園上園」已經有新成屋託售，同期還有鄰小碧潭捷運的「美河市」與具有裕隆商城行情的「台北人」，確定了該地區新成屋託售增量的走勢。當地的房仲業者表示，今年第一季新店該類物件的議價空間大約在10%左右，到了4、5月物件的價格明顯鬆動，空間已到10%至20%，現在甚至高達25%。
投資客成為預售屋最大賣方？
房市究竟有多少投資客？政大張金鶚教授估計預售屋有6成以上，投資客是主力購買者，田大權估計至少也有5成。
由於買預售屋的資金支出比中古屋少，因此，投資客近年紛紛轉進預售屋市場，例如一戶1000萬元的建物，自備款僅2成，還可以分2年24期繳交，等於每個月僅支出8.3萬元，在2年內總計準備200萬元，就可以持有1000萬元的房地產。而若買進1000萬元中古屋，則至少要準備300萬元左右，再加上裝潢與修繕費用，成本比新成屋多了很多倍。
而今在央行的限制措施下，投資客手上的預售屋是否會積極處理，對房市後市將是值得注意的方向。
