以為能貸8成卻慘遭打槍？專家示警：簽約前先做「3大壓力測試」
2026/08/07 10:06
好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
在高房價與銀行房貸審核趨於保守的市場環境下，購屋人面臨的考驗已不只是房價談判，更包括銀行鑑價、核貸成數，以及家庭未來20至30年的還款能力。
21世紀不動產企劃研究室副理董家菱表示，不少民眾直到出價甚至簽約後，才發現銀行核貸成數低於預期，不得不臨時增加自備款。她建議，購屋前應先進行「貸款成數、利率變動、收入減少」3項資金壓力測試，確認自己不僅買得起，也有能力長期負擔房貸。
核貸成數未必如預期 購屋前先預留資金彈性
許多首購族認為，只要符合首購資格就一定能貸到8成，但實際核貸結果仍會受到房屋鑑價、屋齡、地段，以及申貸人的收入、存款、工作穩定性、信用紀錄、既有負債與銀行授信政策等多項因素影響。即使買賣雙方已談妥成交價格，銀行仍會依據自身鑑價結果決定可貸金額。
以總價1,500萬元的房屋為例，若買方原本預估可貸8成，只準備300萬元頭期款，但銀行最後僅核貸7成，就必須再籌措150萬元自備款，且還未包含稅費、仲介服務費、裝修與搬遷等開銷。因此，建議購屋人可同步試算7成、75成及8成等不同貸款情境，提前掌握可能的資金缺口。
購屋前先做3項壓力測試 避免房貸壓垮生活
董家菱指出，第一項是「貸款成數測試」，可先假設銀行僅核貸7成，檢視現有資金是否足以完成交易。若必須動用全部存款，甚至依靠信貸、信用卡分期或向親友借款，代表資金安排已相當吃緊。
第二項為「利率變動測試」。由於房貸通常長達20至30年，不應只依照申貸當下利率或寬限期月付金估算負擔。建議模擬利率增加0.5至1個百分點後的每月還款金額，並將管理費、停車費、稅費、保險及日常生活開支一併納入評估。她提醒，銀行願意核貸，不代表這筆貸款一定符合每個家庭的負擔能力。
第三項則是「收入減少測試」。雙薪家庭可能遇到轉職、育嬰留停或獎金縮減等情況，單薪家庭更應保留充足緩衝空間。完成頭期款、交易成本及基本裝修後，仍建議保留至少6個月的家庭必要生活費及房貸支出，以降低收入中斷時的財務風險。
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