1樓開店2樓自住！ 這招省下3分之2地價稅
2026/06/12 17:28
好房網News記者王震濂／台北報導
許多透天厝屋主習慣將一樓出租作為店面賺取收益，二樓以上則留作自住 。新竹市稅務局提醒，這類「店住混合」的房屋只要滿足特定條件，自住部分仍可依法申請適用千分之二的自用住宅用地優惠稅率，不需全數按一般用地稅率課稅，能有效降低持有成本 。
自住與店面複合使用，地價稅如何申請按比例課徵？
新竹市稅務局表示，想要適用自用稅率的地價稅其實不難，有四大必備條件：
●明確劃分使用面積：房屋必須能明確區分自住與非自住（如出租、營業）的實際使用面積 。
●辦妥戶籍登記：土地所有權人、配偶或直系親屬，必須在該自住樓層辦妥戶籍登記 。
●無出租營業事實：申請自住的樓層在實際使用上，不可有出租或供營業使用的行為 。
●一處限制原則：土地所有權人、配偶及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地的總處數以一處為限 。
以一棟3層樓、每層55平方公尺（總面積165平方公尺），土地面積120平方公尺的透天厝為例，1樓出租、2與3樓自住 ：
至於關鍵申報時效與違規罰則，新竹稅務局也特別提醒：
●重新申請期限：若店面租約終止並恢復全棟自住，屋主須於當年9月22日前 重新提出申請，當年才能全數適用優惠稅率；逾期申請則自次年起適用 。
●主動變更申報：若原本符合自住的條件消滅（例如改為全棟出租），屋主必須在30日內 主動向稽徵機關申報，否則一經查獲將面臨補徵稅款及罰鍰 。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，根據內政部最新發布的建物買賣移轉棟數顯示，近年全台透天厝交易量呈現量縮但價穩的趨勢，反映出高地價時代下，透天厝的持有成本（如地價稅、房屋稅）對屋主造成的壓力日益增加，許多中南部或老舊商圈的透天屋主，往往因忽略「分層課稅」的權益，導致整棟土地被國稅局認定為一般用地課稅，平白損失數倍的稅金差額。
尤其在囤房稅2.0上路後，非自住用地的稅負普遍拉高，莊思敏建議，多層次空間的置產客在簽訂租約時，應於契約中明確註記出租範圍僅限特定樓層，並在租約期滿變更用途時，嚴格遵守30天內的主動申報期，避免因小失大，遭稽徵機關追繳過去數年的稅款並處以罰鍰 。
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