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好房網News記者林和謙／台北報導

 

央行打炒房一波波，今（2024）年9月中旬的第七波信用管制力道重，縮緊貸款成數、加上銀行縮銀根，讓房市瞬間降溫，雖然第八波信用管制沒有出手，不過因為不動產貸款集中度還是高，因此央行明確表示將持續審查各銀行自主管理不動產貸款具體改善的情形、並緊盯相關缺失。而國銀與公股銀也遵循政府及央行政策，「打投機、去槓桿」步調持續，這陣子有民眾2、3年前用建設公司「優付方案」買了預售屋，用較少資金就可輕鬆交屋，其餘價款由建商提供優惠分期償還，但卻有買方近期在對保時，於銀行端遇到「技術性限貸」刁難，房貸成數大減。

 

政府及央行加緊打炒房、去槓桿與投機的政策不變，要抑制過熱房市、打投機炒作與囤屋、遏止房價持續上漲的預期心理，並要讓銀行資源不過度集中在房地產；央行19日明確指出，第七波管制出手後，房市明顯降溫、房價預期上漲心理趨緩，不過不動產貸款占總放款比率（不動產貸款集中度）至今年11月底為37.4％、還是高，因此將持續審視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案的情形，另外，信用管制政策還是維持緊縮。

 

民眾用優付買預售屋，部分自備款由建商提供優惠分期償還，但於銀行辦貸款時遇到「技術性限貸」刁難，房貸成數減。示意圖／好房網News記者林和謙／攝

 

此外，央行也持續審視發現銀行一些缺失，包括：貸款成數超過法定上限，借款人支付購屋的資金，來自承貸銀行的購屋貸款及另一筆貸款，例如周轉金貸款，兩筆貸款合計的貸款成數超過法定上限。以及利用其他名目貸款（如周轉金），辦理購屋或購地貸款，另核予借款人其他貸款額度（如周轉金），並納入擔保品抵押設定，有以其他名目增加貸款金額的情形，或民眾辦理房貸，銀行另核予透支或理財周轉金等其他貸款，供借款人償還每期應攤還本金或本息，變相給予寬限期；還有借款人以第1户房貸的房屋增貨周轉金、資金用來償還該購屋貸款，以規避新購房屋應適用第2戶貸款限制。另外，還有借款人辦理房貸，擔保品為預售屋，但距離建物完工日期尚久，有銀行就預先收取借款人貸款申請書並錄案，以適用錄案日的較高貸款成數上限。

 

央行指出，針對銀行缺失，會持續檢視、要求銀行改善，且對於各銀行自主管理不動產貸款具體改善的方案報告，央行也會嚴肅看待，並會持續查核相關措施與信用管制有無缺口，並會將其補足。

 

央行打炒房、去槓桿、金融緊縮，效應已開始發酵！熟悉新竹與南部的房產人士透露，這幾年房價上漲，小坪數產品夯、且單價走高，有民眾在兩、三年前買下「提供優付的預售案」，民眾只要支付總價的4％～8％就可交屋，剩下的12％～16％由建商提供交屋後前1年～3年優惠分期償還，但近期購屋方被通知對保時，於銀行端遇到「技術性限貸」刁難；銀行認為，建商給予民眾優惠付款方式，其部分自備款屬於「延遲付款」，列入購屋者的負債，因此房貸成數大為減少，讓購屋方資金壓力大增、風險湧現。

 

一名國銀房貸主管表示，各公股銀都大力遵循央行規範，謹慎調控房貸額度與信用資源，因此購屋民眾與建設公司之間，以優惠付款方式買賣房子，部分自備款由建商提供交屋後的前1年～3年優惠分期償還，銀行會認為購屋者與建商存有債權關係，因此購屋方的負債比就拉高，房貸成數自然就會被壓縮。

 

國銀房貸主管建議，國內房價高漲，政府與央行積極調控房市，不讓有心人士利用銀行信用資源操作房地產，銀行端也很謹慎，房貸審核上更為嚴謹與嚴格，因此民眾在買房時還是要量力而為。

 

該國銀房貸主管指出，這幾年國內房市過熱，許多預售屋成了投資商品而非剛需自住用，房市炒作亂象多，且高房價之下，銀行房貸水位都拉高，銀行端會格外謹慎去處理房貸與土建融業務，銀行業也會考量到後續如果景氣反轉，有可能會造成金融系統性風險，不可不慎。

 

對於民眾以優付方案買預售屋，申辦房貸時「踢到鐵板」、房貸成數大為縮減的情況，房市專家、台經院產經資料庫總監劉佩真表示，政府及央行清楚的大方向就是「抑制過熱房市、打擊非剛需自住者」，政策明確之下，各公股銀都會積極遵守，朝向金融緊縮；尤其這幾年，部分建商偏向推出戶數多的大量體新案，並以優惠付款方案吸引買氣，其中就有不少投機客及投資客群，現在銀行針對優付購買預售屋、民眾部分自備款由建商提供交屋後的前1年～3年優惠分期償還如此的樣態，審核房貸時就會更加謹慎。

 

劉佩真說，今年10月份五大銀行房貸利率上升至2.2％左右，創下10多年新高，且目前第二屋的房貸利率也已拉高至3％，銀行針對房貸做成數縮減，自然也會讓土建融被限縮，房市短、中期都難樂觀，且央行還會持續滾動式監看銀行的房貸相關數據及房市價量資訊，整體房地產市場都需要謹慎以對。