專題／銀行看房子跟你不一樣！ 銀行最常低估的5種房型
2026/03/16 07:10
好房網News記者王震濂／台北報導
近期房貸市場出現一個讓不少購屋族困惑的現象：銀行估價常與買賣價格出現明顯落差。不少民眾在簽約後申請房貸時才發現，銀行鑑價比成交價低10%甚至20%，導致自備款臨時增加，甚至不得不用信貸來填補資金缺口，從房仲與估價業者的經驗指出，銀行看房子的角度與一般購屋族完全不同，民眾重視的是景觀、裝潢與生活機能，但銀行評估的核心其實是「未來轉手風險」，有五類住宅最容易出現鑑價落差。
永慶房屋負責契約、房貸相關的資深經理陳俊宏就提出，並非所有房屋都會出現鑑價落差，目前市場常見的銀行鑑價落差大致分為三個區間：
•一般住宅：約 5%上下
•特殊產品：約 10%～15%
•小眾產品或特殊物件：可能 15%～20%
但有幾種類型的住宅，銀行評估時通常會採取較保守的估值，銀行之所以採取較保守的估價方式，玉山銀行消費金融處處長蔡宗樺在網路接受訪問時表示，主要是因為房貸屬於長期放款，銀行在鑑價時會考量未來景氣循環與房價波動風險，因此通常會以較低價格作為抵押品價值，主要依據：
•周邊實價登錄
•同類型房屋成交紀錄
•房屋流動性
•未來市場風險
陳俊宏指出，銀行的角色是放款人，因此評估的是最保守價格，而不是市場最高價格，也就是說，即使買方認為房子條件很好，銀行仍可能只用最低保守價格計算貸款成數；因此，一旦房屋屬於市場交易較少或產品特殊，銀行往往會提高風險係數，較容易出現鑑價低於成交價的情況。
根據房仲業者與銀行業者的整理，市場上有五類住宅最容易出現鑑價落差：
1.景觀宅
例如：海景宅、河景宅、高樓景觀戶
原因：這類住宅通常具有溢價，但因為成交案例較少，銀行很難找到可比價格，因此常以一般住宅行情估算。
2.特殊產品住宅
例如：樓中樓、夾層屋、特殊格局住宅
原因：這些產品市場接受度較低，銀行在評估擔保價值時會考慮未來轉手難度，因此鑑價普遍較保守。
3.屋齡較高的市中心老屋
例如：30年以上老公寓、市區老華廈
原因：雖然地段好，但銀行會考量：建築耐用年限、修繕與維護成本較高、都更不確定性、未來轉手流動性較低
蔡宗樺表示，尤其是屋齡超過25至30年的住宅，部分銀行會在鑑價時額外扣減一定比例，因此即使成交價不低，鑑價結果仍可能偏低。
4. 成交量較少的社區：如果某個社區近期成交案例不多，銀行可參考的市場價格就會有限，所以銀行在鑑價時，通常會以實價登錄的近期成交資料作為重要依據，但若社區成交量低，或多年沒有交易紀錄，銀行往往會採用周邊較保守的行情，導致鑑價金額低於買方談好的價格，這種情況在以下住宅類型較常出現：
•小型社區
•戶數較少的建案
•地區型社區
5. 房價漲幅過快的新興區域：這類像是近年來新興的重劃區、因科技產業或重大建設帶動的區域，雖然房價短期內上漲明顯，但銀行在鑑價時，仍可能依據較早期的成交行情進行評估，因此容易出現成交價高於鑑價的情況，這類區域常見特徵包括：
•新興重劃區
•科技園區周邊
•新推案密集區
哪些縣市鑑價落差最大？房仲業者陳俊宏指出，新竹地區近年房價漲幅明顯，成交價往往高於銀行鑑價；而台中與高雄則因新建案價格快速拉升，也容易出現貸款估價差距。
房屋鑑價落差較大的縣市
排名 縣市 主要原因
1. 新竹市 科技園區帶動房價快速上漲
2. 新竹縣 新興重劃區成交價飆升
3. 台中市 投資型產品多
4. 高雄市 新案價格與舊案行情落差大
5. 新北市 景觀宅與特殊產品多
面對銀行鑑價落差，陳俊宏也建議購屋族在簽約前先做好三件事：
1.先向銀行詢問鑑價：部分銀行或貸款顧問可先提供試算價格。
2.預留額外自備款：避免成交價高於鑑價時出現資金缺口。
3.多比較銀行條件：不同銀行的鑑價模型與貸款政策可能不同。
隨著房價仍處高檔，信用管制持續的情況下，加上金融機構也放款審慎維持保守策略，若購屋族沒有事先了解銀行估價機制，未來市場上成交價與銀行鑑價落差的情況可能仍會持續存在。
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