老公寓權狀不到15坪貸款難 專家曝「陽台補登」跨門檻還多賺百萬
2026/03/13 07:10
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
就銀行貸款擔保品的角度而言，登記未滿15坪的案件，常遭銀行拒絕收件，當房屋買賣時，如果買方不能夠辦理貸款，則必須全額現金支付，相對增加成交難度，這時該怎麼辦呢？正業地政士事務所所長鄭文在指出，也許老公寓能透過「陽台補登」，跨過15坪門檻，不僅銀行願意承作貸款，還能賺到補登財。
鄭文在說，個案是新北市老舊公寓，屋齡超過50年，由於早期的公寓除了樓梯間測繪在主建物內，沒有公設的負擔，所以登記14坪的房屋隔2房使用仍然游刃有餘，和坊間登記20坪的大樓房屋有一樣的使用空間，唯一的缺點就是銀行貸款不好辦理，常被銀行拒於門外。
老公寓坪數小 銀行貸款常卡關
屋主住了10多年，工作因素需要搬到台中，所以在台中買了預售屋，為了避免未來預售屋蓋好後，房屋貸款卡到2房，造成新購房屋銀行貸款不足，只好割愛出售新北市的公寓，以降低負擔。
但因權狀登記只有14坪、未滿15坪，買方去銀行諮詢時總是被拒於門外。鄭文在說，由於發現權狀未登記陽台，但是房屋其實前後都有陽台，透過向工務局調閱竣工圖發現，確實有陽台的面積可以補登記。
陽台補登成功 權狀坪數跨過門檻
經過地政事務所的收件、審查到核准後公告15天，成功讓房屋所有權狀多了2.5坪的陽台面積，讓原本權狀登記主建物的14坪，加上陽台補登記的2.5坪，合計總共16.5坪，成功跨過銀行貸款門檻，免除了買方無法辦理銀行貸款的窘境。
鄭文在表示，該案以當地老公寓行情每坪約40萬元計算，多了陽台登記的2.5坪等於賣方可多賣100萬元，補登後銀行搶著房屋貸款，買方更是勇敢追價，從每坪40萬元一直增加到45萬元，賣方才點頭同意割愛，「也因為坪數大於15坪，讓賣方除了賺到陽台面積的利多，整個房屋每坪還多賣了5萬元。」
若尚未補登 現金門檻恐降低買氣
鄭文在分析，如果當初沒有辦理陽台補登，以每坪40萬元乘上14坪等於560萬元，如果全額支付現金，對買方來說會是一筆高額的負擔，而鎖定剛出社會的小資族，自備款約在100萬元左右，且一定要配合銀行貸款才較有機會吸引買方；但倘若手上有560萬元的自備款，則可能會找2000萬元含車位的產品。
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