繼承祖產竟成噩夢？注意三大「魔鬼細節」

好房網News記者王震濂／台北報導

 

你以為繼承到一塊桃園的大土地是中了樂透嗎？對很多人來說，這可能是長達數十年的糾紛火種。最近在桃園一場關於《土地法》34－1 條的會議中，因為長輩常覺得「大家平分」最公平，卻忽略了後代子孫一旦變多，意見就難以統一，以這個案子來看，竟出現三個「魔鬼難題」，地政士小賴感嘆：「資產傳承，真的不能等。」，如果沒有提早規劃，這份資產最後只會讓你跟親戚在法院對簿公堂。

 

常在台灣各地協助處理土地與稅務的地政士小賴，近來分享了一個地政士的「魔鬼期末考」的案子，這個案子的發生地在桃園，原本以為這場家人的私下協商，經過地政士事務所的處理，應該就可把一些家族長輩的美意，變成後代子孫的財富，沒想到當土地謄本一攤開，地政士小賴形容，簡直是地政士的「魔鬼期末考」，讓專業代書也直搖頭，唯一的選擇就是準備訴狀，走上「變價拍賣」這條路。

 

 

其實根據內政部不動產移轉登記數據與代書業者整理的統計。在2024年，台灣移轉的房產中，由於少子化與高齡化，由繼承或贈與產生的權利移轉比例大幅增加，與 16 年前「每 12間僅1間繼承」的情況相比，平均每3間換手房就有1間靠繼承或贈與取得，房價高加上少子化，台灣被形容成邁入大繼承時代，而傳承地政士事務所的賴宗炘地政士表示，以他這次的桃園案例，就碰上：斷了線的海外共有人、爆炸性的繼承人數，以及鎖死的「公同共有」枷鎖等難題。

 

在實務上專業代書最常遇到的三大「魔鬼細節」：

●消失的共有人：只要有一位親戚定居海外且失聯，法律上的「合法通知」就足以讓行政程序卡關數年。

 

●公同共有的緊箍咒：在遺產尚未辦理「分別共有」登記前，任何人都不能私自贈與或買賣。你想找人來湊人數透過「多數決」賣地？抱歉，法律不允許。

 

●地籍清理的壓力：2026 年政府持續加強清理長期未辦理繼承的土地。若逾期未處理，不僅會面臨罰鍰，最後甚至會被國有財產署公開標售，所得價款若 10 年內沒領取就歸公。

 

小賴代書以桃園的案子為例，「公同共有」狀態，在還沒理清所有權並辦理分別共有前，法律上根本無法單獨贈與給他人，最後只好準備訴狀，走上「變價拍賣」這條路，就是透過法院的司法強制力，直接下槌標售土地，並將金錢按比例分發給所有共有人。這也讓他不禁的感嘆，祖先留下的財富美意，最後變成子孫在法院對簿公堂的無奈。也建議，趁現在人還找得到、關係還不算太複雜，如果家裡也有這種「萬年共有」的土地，趕快找專業代書處理。