房價一降…「這群人」會抗議！銀行估價跟著鬆動　建商代價太大？

好房網News記者林和謙／台北報導

 

央行的第七波信用管制打炒房已實施一年多，雖然今（2026）年3月份稍微鬆綁、將第二戶房貸成數升至六成，但整體房市還是不太熱絡。而房市頗冷，但新建案為何不降價？群洋國際地產集團董事長張惠山表示，成本卡在那裡，降了就是賠！且房價一降，已購客就會來抗議，銀行估價也會跟著鬆動，建商要付出的代價恐怕會很大。

 

通膨嚴峻、國際局勢不穩，營造成本已經回不去。張惠山說，中東戰事未明朗，通膨壓力還在，原物料與能源成本持續維持高檔。國內也不輕鬆，土方之亂還沒完全解決，營建供應鏈成本緊繃。尤其是近兩、三年才取得土地的建商，同時背負「高地價＋高造價」的雙重壓力，地買得貴、工料也貴，建商降了價恐怕就是賠錢。

 

 

雖然預售案有三到五年的興建期，但這段時間不是讓建商「等降價」，而是「等成本慢慢反映」。張惠山指出，當初建商的土地取得成本，跟現在的營造報價，往往已經出現明顯落差；想要等成本跌？真的是很難。

 

而現在市場的「讓利」，是送東西，不是降價格。既然不能降價，那建商怎麼賣？張惠山觀察說，現在的策略已經從「價格戰」轉向「非價格型讓利」；包括低首付、送家電、送裝潢、補貼管理費，這些都是變相降低買方進入門檻的方式，但房價不動；他表示，因為房價一降，已購客會來抗議，銀行估價會跟著鬆動，對建商來說代價太大。

 

張惠山直言，在目前的成本結構下，建商不漲價，其實就是最大的讓利；買方想等更低價，建商也在等。現在市場形成一種奇特的僵局：買方希望價格再跌一點，建商希望成本不要再漲。雙方都在等，交易節奏自然放緩。

 

他指出，對於自住客來說，與其等一個不知道會不會發生的「崩盤」，不如趁市場冷淡、建商願意給優惠的時候，多看、多比、多談。好房子不會因為市場冷就變成你的，還是要自己去找、去談。現在市場看到的「不降價」，不是建商強勢，是成本結構本身就不允許大幅調整；建議自住客可以慢慢看、慢慢談，現在議價空間確實比以前大，但別指望新建案會「腰斬」賣出。